Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

свернуть Таширстрой
добавить объявление

Рынок недвижимости Калужской области - 1-й квартал 2008 года

Рынок жилья относится к наиболее развитому сегменту рынка недвижимости. Сделки с жилой недвижимостью всегда сопровождаются различными доводами и слухами. Реальность же очевидна – цены на жилую недвижимость постоянно растут.

За несколько прошедших лет цены на рынке жилой недвижимости существенно изменились, и этому способствовали многие факторы. Вот некоторые из них:

1. Курс американской валюты заметно снизил свои позиции на мировом фондовом рынке (хранить свои сбережения в долларах стало невыгодно, а о том, чтобы заработать на разнице курсов валют уже и речи быть не может, что существенно повлияло на спрос объектов недвижимости, как наиболее надежного способа хранения сбережений).

2. Широкое распространение получили ипотечные схемы кредитования населения.

3. Постоянный рост инфляции не мог не сказаться и на рынке недвижимости. По официальным источникам за 2007 год она составила 11,9%, что несколько занижено. Реальный процент инфляции превысил официальные данные. Только за 1-ый квартал 2008 года инфляция составила 4,8%. Нестабильность рубля и его постоянное обесценивание, не может способствовать прекращению увеличения стоимости на недвижимость и стабилизации цен на нее.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Калуги.

В качестве исследуемого периода в ходе анализа рынка жилой недвижимости г. Калуги был выбран период с января по апрель 2008 года. На протяжении всего анализируемого периода на рынке жилой недвижимости наблюдается общая тенденция роста.

На сегодняшний день в процентном отношении на рынке жилья г. Калуги доминирует вторичный рынок, на котором люди приобретают обжитую квартиру, чаще всего не требующую капитального ремонта. На рис.1. представлено соотношение сделок на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости.

Доля, приходящаяся на сделки с индивидуальными жилыми домами и прочими объектами жилой недвижимости (комнатами в общежитиях и коммунальных квартирах), не велика (9% и 6% соответственно) в связи с незначительным числом покупателей, заинтересованных именно в таких объектах. В первую очередь это связано с тем, что затраты на обслуживание индивидуальных жилых домов более значительны, чем затраты на обслуживание квартир, а прочие объекты жилой недвижимости (комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах) обладают недостаточной степенью комфортности.

Динамика средневзвешенной цены на квартиры и индивидуальные жилые дома на вторичном рынке жилой недвижимости положительная на протяжении всего анализируемого периода. Общий рост стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с января по апрель 2008 года составил в среднем 32% для квартир и 36% для индивидуальных жилых домов (рис.3).

Ежемесячная динамика средневзвешенных цен на квартиры и индивидуальные жилые дома приведена в таблице 1.

Таблица 1. Ежемесячная динамика цен

Показатель

Декабрь

Январь

Февраль

Март

Апрель

Средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в квартирах, руб.

47 650

50 690

53 290

58 870

62 930

Средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в индивидуальных жилых домах, руб.

33 980

38 510

42 440

41 720

46 050

Готовое жилье (квартиры), предлагаемое на вторичном рынке жилой недвижимости г. Калуги и Калужской области, можно классифицировать следующим образом (рис.4.).

Квартиры типа «сталинка» - квартиры в домах 1928 – 1959 годов постройки. Высота таких домов не большая – 2 - 4 этажа. Материал стен – кирпич. Квартиры в таких домах отличаются значительной площадью комнат и кухни, а так же высотой потолков (от 3 метров). Районы города, где преобладают данные дома: ул.Пухова, ул.Телевизионная, ул.Чичерина, ул.Московская.

Квартиры типа «хрущевка» квартиры в домах 1959 – 1970 годов постройки. Стены в таких домах кирпичные или панельные, высота зданий – 3 - 5 этажей. Потолки в квартирах высотой не более 2,5 метров. Квартиры отличаются не значительной общей площадью кухонь и жилых комнат. Санузел в таких квартирах совмещенный, реже раздельный. Районы преобладания данных домов: ул.Кирова, пл.Победы, ул.М.Горького, м-н Силикатный.

Квартиры типовой планировки и квартиры малогабаритного типа расположены в домах 1973 – 1989 годов постройки. Стены подобных домов кирпичные или панельные, высота от 5 до 9 этажей. Площадь кухонь в таких квартирах не превышает 7 метров, высота потолков от 2,5 до 2,7 метров. В квартирах малогабаритного типа незначительная площадь жилых комнат и прихожий.

Квартиры улучшенной планировки квартиры, имеющие улучшенные потребительские качества по сравнению с типовым жильем массовых серий. Либо это квартиры в домах поздних специальных или индивидуальных проектов постройки после 1987 года, либо это квартиры в типовых домах массовых серий («хрущевки», современные) с увеличенной полезной площадью путем изменения стандартных планировок. Кухни площадью более 8 кв.м. Материал стен – панель, кирпич, монолит. Санузел раздельный, имеются балконы или лоджии, централизованное горячее водоснабжение. Высота таких домов 9 – 12 этажей.

Элитнаяквартиры с повышенным уровнем комфорта. Повышенная общая площадь, свободные планировки, кухни площадью более 12 кв.м. Современное инженерное оборудование. Часто автономное тепло- и горячее водоснабжение.

Наибольшая доля приходится на сделки с квартирами типовой и улучшенной планировки (45% и 26% соответственно), что объясняется стремлением покупателей приобрести более комфортную квартиру по среднерыночным ценам. Доля сделок с элитными квартирами не велика (6% от объема сделок) вследствие их доступности по цене лишь незначительному слою населения.

В ходе анализа была исследована динамика цен на квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости, в зависимости от места их расположения по районам города. Сравнительный анализ средневзвешенной стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости в центре города, в районах прилегающих к центру города и на окраинах в динамике за анализируемый период представлен на рис.5.

Следует отметить, что наибольшее число сделок осуществляется с квартирами, расположенными на окраинах г. Калуги (м-н Мстихино, м-н Северный, м-н Силикатный, м-н Турынино, м-н Правый берег, м-н Аненки и др.) и в районах, прилегающих к центру города (пл. Московская, м-н Сосновая роща, пл. Маяковского, ул. Салтыкова – Щедрина, м-н Черемушки и  др.) – около 41% и 30% соответственно, сделки с квартирами, расположенными в центре города составляют всего около 29% объема рынка. Это, в первую очередь, объясняется тем, что стоимость объектов жилой недвижимости, расположенных в центре города достаточно велика, и не каждый потенциальный покупатель готов переплачивать за престижность района. В среднем стоимость квартир, расположенных в центре города на 7% выше стоимости квартир, расположенных в районах прилегающих к центру города и на 23% выше стоимости квартир, расположенных на окраине. Стоимость квартир, расположенных на окраине города ниже стоимости квартир, расположенных в районах прилегающих к центру города в среднем на 15%.

В ходе проведенного анализа рынка жилой недвижимости так же была проанализирована зависимость стоимости 1 кв. м. жилой площади от количества комнат в квартире (рис.6).

Однокомнатные квартиры, зачастую за счет своей небольшой площади, а, следовательно, и общей стоимости, пользуются достаточно высоким спросом у покупателей, поэтому стоимость 1 кв. м. такой квартиры достаточно велика (в среднем на 10% и 14% выше стоимости 1 кв. м. в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах соответственно). Однако следует отметить, что в последнее время наблюдается стабильное повышение спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (разница в стоимости 1 кв. м. для них в среднем составляет 4%).

Анализ рынка жилой недвижимости показал, что наибольший объем сделок проводится с однокомнатными квартирами – около 29% объема рынка. Доля сделок с двухкомнатными квартирами составляет около 36%, с трехкомнатными - около 29%. Наименьшая доля приходится на сделки с многокомнатными квартирами – около 6%. Данный факт объясняется тем, что общая стоимость квартир с меньшим количеством комнат, следовательно, и меньшей площадью, ниже, чем общая стоимость квартир с большим числом комнат, кроме того, следует учитывать и некоторую специфичность многокомнатных квартир – они востребованы лишь незначительным числом покупателей.

Как уже отмечалось ранее, доля сделок на первичном рынке жилой недвижимости в общем объеме не велика (всего 6%), однако сделки все-таки совершаются, и на данном сегменте рынка так же наблюдается стабильный рост стоимости 1 кв. м. жилой площади. За весь анализируемый период рост составил 24% (рис.7).

Следует отметить тот факт, что в настоящее время ведется достаточно большой объем строительства новых многоэтажных многоквартирных жилых домов в г. Калуге. В первую очередь, это связано с возникшим интересом населения к «новостройкам». Оживленное строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов ведется в таких районах города как м-н Кубяка, м-н Байконур, м-н Северный, м-н Силикатный, м-н Терепец, м-н Мстихино, и др. Следует отметить и строительство в центре города – ул. Плеханова, ул. Гагарина, район парка Циолковского, район Сквера Мира, ул. Суворова, ул. М. Жукова, ул. Тульская и др.

В заключении следует отметить, что рост цен на  рынке жилья Калуги продолжается, а, учитывая инфляцию, за которой следует и рынок недвижимости, можно с уверенность ожидать и дальнейшего роста цен.

Материалы подготовлены специалистами компании "Росэкспертиза". При использовании данного исследования обязательна ссылка на компанию "Росэспертиза" либо на сайт "Недвижимость Калуги"