Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Контуры рынка частных домов в 2018 году

По данным опроса, проведенного Калугахаусом в конце 2017 года, большая часть калужан предпочла бы жить в собственном доме. Да, сегодня относительно компактные размеры города, неплохая экологическая обстановка и минимум бонусов для проживающих в многоэтажных домах все больше склоняют людей к самостоятельности. Однако на рынке мало ориентиров, а заказчик строительства дома гораздо меньше защищен от разного рода ошибок, чем покупатель квартиры.

Немного истории

Первые коттеджи в современном понимании этого слова начали появляться в Калуге в конце 1980-х годов, это было жилье для руководства и ценных специалистов крупных предприятий — двухэтажные кирпичные коттеджи в северной части города и в Плетеневке. В 90-е типовые проекты были отложены в сторону: строили и копии больших деревенских домов, и мини-замки в тысячу квадратных метров. Многие стройки так и не были завершены.

Главным материалом для строительства был, разумеется, кирпич — керамический, если дом побогаче, силикатный, если на первый план выходила цена. Перекрытия либо из стандартных плит, либо деревянные, поэтому никакого разнообразия планировок — изолированные комнаты, маленькие кухни, узкие крутые лестницы и широкие коридоры. Исключения есть, но на калужском рынке они редки. Это работы или иностранных строительных компаний, или московских, которые быстро сориентировались и успели набраться опыта.

Технологии, которые сейчас принято относить к современным, появляются на рынке индивидуального строительства только в конце нулевых. Энергоэффективность, комфорт, скорость строительства, надежность инженерных систем выходит на новый уровень. Высокий курс национальной валюты делает возможным использование иностранных материалов и комплектующих высокого качества. Строители посещают многочисленные выставки, заказчики не стесняются пробовать новое. Архитекторы набираются опыта, появляются каталоги типовых проектов, площадь дома используется более ­рационально. ­Становится модным ландшафтный дизайн. Из столицы приходит концепция коттеджных поселков, правда, в Калуге она в основном оборачивается строительством типовых и дешевых домов с минимальной инфраструктурой (единственное исключение — школа в поселке «Воскресенский»). Если смотреть на спутниковые снимки разных лет, видно, что частный сектор обновляется, как в компьютерной стратегии — на месте деревянных домов появляются первого уровня появляются коттеджи второго уровня, а кое-где сразу третьего.

Последние три года — время экономии, импортозамещения, смены представлений о частном доме. Пережив короткий шок, отрасль возвращается к нормальной жизни. Появился новый рынок — дома, построенные специально на продажу. Строительная компания покупает небольшой участок в живописном месте, возводит дом площадью от 120 кв.м., подводит коммуникации, регистрирует право собственности и выставляет на рынок. За счет оптимизации процессов на стройке, использования свободной рабочей силы, скидок на стройматериалы и не зависящего от заказчика графика поставок формируется прибыль застройщика — почти всегда смета получается скромнее, чем при работе под конкретного клиента. Большинство таких предложений — без отделки. Во-первых, дом «под ключ» выглядит для покупателя совсем уж котом в мешке, недостатки которого проявятся только в процессе эксплуатации. Конструктивные недочеты, неочевидное расположение электрических проводов и сантехнических труб, повышенная влажность и мостики холода — лишь некоторые сюрпризы, поджидающие нового хозяина. Совсем другое дело, если есть проект. Во-вторых, далеко не все строительные компании имеют в штате еще и отделочников, а значит, заработать на доведении дома до жилого состояния может и не получится.

Строить или покупать?

В пользу первого варианта — возможности самому выбрать участок, учесть все пожелания на этапе проектирования, разбить стройку на этапы, иметь полный контроль над всем процессом. Сэкономить получится лишь в том случае, если вы хорошо разбираетесь в процессе строительства и готовы работать если не прорабом, то руководителем отдела закупок точно. Нужно скрупулезно изучить все предложения по скидкам, условия закупки, доставки и возврата неиспользованных стройматериалов. Еще одна работа? Пожалуй, да, иначе ваш дом будет не совсем таким, как вы планировали.

Строительство и закупку материалов можно поручить компании. В этом случае все риски должны быть прописаны в договоре, а оплату лучше разбить на этапы. Изменения проекта после подписания договора должны быть сведены к минимуму. Однако, судя по опросам представителей строительных фирм, пока мало кто из заказчиков готов так работать.

При покупке готового или недостроенного дома очень сложно оценить масштаб предстоящих ­вложений. Дом старше 20 лет скорее всего потребует капремонта инженерных систем, обновления внутренней и внешней отделки, возможно, утепления фасада. Хороший выбор — дома, построенные с 2008 по 2014 год, где использованы современные технологии, качественные материалы, а внутри — еще не устаревшая морально обстановка. Однако таких предложений на рынке мало, и цены на них держатся высоко: в Калуге и ближайшем пригороде готовый к проживанию современный дом обойдется минимум в 10 млн. рублей.

Стоимость полноценной строительной экспертизы дома составит от 25 000 рублей, услуг частного эксперта — от 10 000 рублей. Эти деньги не будут потрачены впустую, так как даже владелец дома может не представлять всех проблем, накопившихся с момента строительства, и тем более стоимости их устранения.

Выбор у человека, желающего купить участок под строительства дома для постоянного проживания, не так велик, как может показаться. Ежедневная логистика при наличии работы, семьи и каких-то других интересов сужает круг поисков примерно до 15-километрового радиуса, если считать от центра. Электричество и газ есть в любом населенном пункте, а центральное водоснабжение и канализация — только в городской черте (и то не везде). Пешеходная доступность благ цивилизации вроде общественного транспорта или сетевых магазинов характерна для частного сектора (центр, ул. Никитина, 906-я база и Турынино, Северный, Малинники, Маяковка, верхняя часть Подзавалья, Ромодановские дворики, Заречная, с недавних пор — Верховая), доступ к природе и более-менее однородная застройка — для стихийных коттеджных поселков, которые на самом деле обслуживаются муниципалитетами и не имеют собственных управляющих компаний. Исключения из этих категорий есть, это поселки «Воскресенское», «Швейцарская деревня», «Рождествено», которые уже построены, и «Берестяное», строительство которого продолжается.

Районы и цены

Выбирая район строительства, загляните в Генеральный план развития Калуги (выложен на сайте городской Управы). Далеко не все его положения будут претворены в жизнь, однако в целом город будет развиваться именно так. Если вы ищете уединения,
а через 10 лет рядом с вами построят дорогу, это будет обидно. Насытившись многоэтажной застройкой, город неизбежно начнет искать новые территории для коттеджного строительства, однако на данный момент единственное направление развития, заложенное в генплане — северная часть города. Поэтому ближайшая перспектива — освоение уже сложившихся районов.
Самые дорогие участки для строительства — в историческом центре, стоимость доходит до 1 млн за сотку. Видовые участки вдоль Оки на Правом берегу обойдутся дешевле, в районе 300-500 тысяч за сотку. Средней по Калуге можно назвать цену в 150-200 тысяч для участка со всеми коммуникациями и 80-100 тысяч — с электричеством и газом. Окончательная цена (как и пространство для торга) будет зависеть от размеров, формы собственности, планировки и близости коммуникаций.

Документы

Выбранный участок лучше заранее проверить на наличие различных ограничений. Это можно сделать с помощью специальных слоев публичной кадастровой карты (есть на сайте Росреестра). Так, строительство запрещено в охранных зонах объектов электроэнергетики, магистральных трубопроводов и линий связи, многие из которых проходят в городской черте. Внимания требуют и природоохранные зоны — на берегу реки нельзя использовать локальные очистные сооружения или бурить скважину.

Полный комплект документов домовладельца займет целую папку типа «Корона». К счастью, за последние несколько лет благодаря МФЦ, электронным сервисам естественных монополий и общему росту клиентоориентированности государственных органов бюрократии стало гораздо меньше. Вам нужно будет оформить документы на землю (собственность или аренда), вынести границы, получить градостроительный план и разрешение на строительство, получить техусловия на подключение коммуникаций, разработать проекты на газ, водопровод и канализацию, оформить технический паспорт дома, подписать акты о выполнении техусловий, заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, оформить право собственности на дом, получить адрес, оформить его присвоение в реестре. Стандартный срок оформления каждого пакета документов — около месяца. В отдельной папке у вас будут храниться договоры с подрядчиками и поставщиками стройматериалов (если там прописаны условия гарантии).

Стоимость строительства

По нашим подсчетам, стоимость самостоятельного строительства дома, наиболее востребованного калужанами (площадь около 120-150 метров, участок 8-12 соток) составит не менее 30 000 рублей за квадратный метр. Это без учета стоимости участка, подвода коммуникаций, но с внутренней отделкой и ­оборудованием. Можно ли брать эту цифру за основу? Да, и дешевле вам, скорее всего, построить не удастся. Если только за счет использования сомнительных решений, которые снизят качество жизни и вероятность успешной продажи дома впоследствии.

Удивительная вещь — много сэкономить за счет выбора технологии не получится. При одинаковых подходах к качеству строительства, выбору материалов и подрядчиков разница в стоимости стен, перекрытий и фундамента не превысит 15%. На первый план здесь выходят другие критерии.

На личные предпочтения влияет собственный опыт, мода, убедительные речи производителей стройматериалов и строителей и, конечно, реклама. От выбора участка во многом зависят и остальные параметры проекта — кроме требований к пятну застройки нужно учесть ориентацию участка по сторонам света, особенности грунтов, места расположения или подвода коммуникаций. Начать стоит с каталогов типовых проектов — это поможет конкретизировать ваши пожелания до того, как вы пойдете к архитектору. На этом этапе можно определиться с технологией строительства — хотя конструктивных ограничений сейчас не так много, реализация некоторых идей, допустим, в деревянном доме может оказаться слишком дорогой.

Выбор технологии и проекта

Высокая скорость строительства позволит вам не только построить дом за сезон (в идеале), но и немного сэкономить на оплате услуг подрядчиков, в частности, прораба. Быстрее всего возводятся дома, частично собранные на заводе — каркасники, различные варианты SIP-технологий, ЦСП и термоструктурные панели, домокомплекты из клееного бруса. Последние, кроме того, не требуют внутренней отделки большей части комнат, также позволяя сократить срок строительства. Дом из крупноформатных блоков, керамических, пенобетонных или керамзитобетонных, также можно успеть возвести за сезон. Традиционный кирпич требует 5-6 месяцев работы бригады — если весна задержится, подвести под крышу можно и не успеть. Экзотические варианты, вроде домов из монолитного бетона, рассматривать не будем.

Можно ли построить дом без проекта? Эта экономия обернется большими затратами в дальнейшем. Стоимость типового проекта составляет не более 50 тысяч рублей, а индивидуального — не больше 200 тысяч, зато вы будете иметь полное представление о местах прокладки инженерных систем, точках подключения коммуникаций, сможете четко ­поставить задачи подрядчикам и в итоге получить именно такой дом, как вы планировали. В противном случае каждый подрядчик вынужден будет составлять собственный проект, не всегда соответствующий особенностям дома. Итогом может стать снижение надежности, удобства и повышение стоимости отдельных видов работ.

Большинство строительных материалов и технологий проходят сертификацию, поэтому их недостатки чаще всего проявляются при неуместном или неправильном использовании. Так, не рекомендуется в готовом проекте изменять толщину стен, тип утеплителя, размеры оконных и дверных проемов, расположение радиаторов отопления. Чтобы избежать замокания фасада, дому требуется нормально функционирующая водосточная система. Нужно соблюдать рекомендованный температурный режим при использовании большинства строительных смесей — кладочного раствора, штукатурки, краски. Крепить навесные элементы к стенам нужно так, чтобы не образовывалось мостиков холода. Все эти меры позволят продлить жизнь вашего дома.

Вопросы эксплуатации

Сколько протянет дом до первого серьезного ремонта? Самый серьезный вопрос — теплопотери и повышенная влажность, которые могут стать следствием ошибок в проектировании, строительстве или эксплуатации. Нужно серьезно отнестись к выбору утеплителя, гидроизоляции фундамента, кровли, оконных проемов, балконов и эркеров, любых внешних архитектурных элементов. Требует обслуживания система отопления, вентиляции, водосток. Раз в год необходимо проводить ревизию фундамента и крыши. Пожалуй, нельзя назвать ни одной технологии строительства, которая вообще не потребует внимания через 15-20 лет: к примеру, в Калуге активно перестраивают старые кирпичные дома, которые стало слишком дорого отапливать.
Вообще, поклонники индивидуального домостроения слишком часто сводят экономику жизни в собственном доме к сумме коммунальных платежей, и виртуально кладут на лопатки жителей многоквартирных домов. Более того, даже скрупулезный учет расходов, который часто ведут на профильных форумах, не дает полного представления об общей стоимости жизни. Как минимум стоит добавить:

— Транспортные издержки, в том числе такси для не-водителей.
— Расходы на содержание участка.
— Увеличение временных издержек на получение типичных услуг, а иногда и их стоимости (вызов мастера, поход в магазин, любой вид доставки).
— Средства, которые пойдут на текущий ремонт дома и его инфраструктуры.

В последнем случае нужно понимать, что если в многоквартирном доме зона ответственности жильца — максимум газовое оборудование и счетчики, работающие в тепличных условиях, то в коттедже — вся система жизнеобеспечения, которая требует регулярного обслуживания.

Вопросы охраны, страховки, уборки тоже заслуживают внимания. Как правило, люди, выбирающие собственный дом, рассчитывают на более высокое качество жизни, а оно стоит недешево. В итоге, не стоит удивляться, если, переехав из трехкомнатной квартиры в дом, вы почувствуете дефицит свободных денег.

Перспективы на вторичном рынке

Деньги на строительство банки выделяют достаточно охотно, однако процентная ставка ближе к потребительским кредитам, чем ко льготной ипотеке. Многие строители Калужской области имеют аккредитацию в крупнейших банках. Можно взять ипотеку на готовый дом, однако в этом случае все документы покупателя должны быть в идеальном состоянии. Банк может существенно снизить оценку вашей покупки, так как дом для него — малопривлекательный залог (в отличии от типовой квартиры).

Вопрос ликвидности дома на вторичном рынке волнует не только банки. Жизнь типичной российской семьи настолько изменилась за последние 30 лет, что желание построить дом на века для нескольких поколений плохо укладывается в практику. Меняется и мода — если лет 15 назад коттедж площадью 250 метров показался бы маленьким, сейчас тот же заказчик готов рассматривать варианты и по 150 метров. Архитекторы научились более рационально проектировать пространство, появилось множество переложений европейских проектов, где в небольшом доме предусмотрено все необходимое. Как следствие, продать дом большой площади можно только с большим дисконтом — цены на 20-летние дома стартуют от 20 тысяч рублей за метр, с косметическим ремонтом — приближаются к 30 тысячам.

Большая часть предложений готовых домов слишком оптимистична, но и на уровне 10-15% ниже рынка продавать обычный средний коттедж придется годами (от 18 месяцев). Сказывается сезонность, сложность с получением кредита, слишком разношерстный рынок. Кроме того, «средний коттедж» обычно не доделан до конца и требует вложений. Значительно усложняет продажу использование экзотических технологий — то есть любых, кроме кирпича или газобетона. Почти нет на вторичном рынке современных деревянных домов (клееного бруса) — технология пришла в город меньше 10 лет назад, счастливые владельцы немногочислены и еще не задумываются о продаже. Каркасное домостроение представлено в основном экономклассом: домами малой площади в поселках «Швейцарская деревня», «Воскресенское», «Молодежный».

Из всех калужских агентств специализируются на частных домах «Большие города», «Новосел», ­«Китеж», «Новая улица», «Голден хаус», в меньшей степени «Новый адрес» и «Ваш дом». Комиссия за сделку составляет 3-5%, платит ее, как правило, продавец — в этом случае услуги агентства включают рекламу объекта, проведение показов и документальное сопровождение сделки.

Оптимальный рецепт от Калугахауса на весну 2018 года выглядит так. Найдите хороший участок в черте города с центральными коммуникациями там, где уже постороились соседи. При этом желательно уложиться в 150 тысяч рублей за сотку. Подберите готовый проект, ориентируясь на площадь 120-170 кв. м. Получите все необходимые документы и техусловия. Постройте дом из газобетона или керамического блока, утеплите его снаружи. Выбирайте подрядчика с опытом работы (из числа представленных на сайте kalugahouse.ru), подпишите договор, контролируйте все закупки и работы на всех этапах. Сохраните все документы. Если все получилось, поздравляем — у вас в руках ключи от современного, комфортного и ликвидного дома.