Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

свернуть Таширстрой
добавить объявление

Как повлиял кризис на цены квартир в Калуге

«Везде говорят, что цены на недвижимость упали и будут падать дальше. За сколько сейчас можно купить однокомнатную квартиру в Калуге?»

«Почему все говорят про падение цен, а в Калуге цены не падают? Мы что, уже не в России живем?»

Примерно такие вопросы задают люди, звонящие по объявлениям в наше агентство. Да, если прозвонить объявления в течение месяца, это лишь добавит вопросов. Разлет цен по однокомнатным квартирам в Центре, на некрайних этажах, типовой планировки такой: от 1 800 000 рублей до 3 500 000 рублей. Так какова же реальная стоимость квартир в Калуге? И как повлиял на нее кризис?

«Не все золото, что блестит»

Если  мы позвонили по 7 объявлениям в газете, и во всех случаях нам назвали сумму в диапазоне от 2 100 000 до 2 600 000, мы сделаем вывод, что, наверное, такая цена на квартиры. Верно?

А если я скажу, что из 35 продаваемых квартир есть 2, которые продаются за 1 800 000, и 1 квартира, которая стоит 1 700 000? И что реально подаются именно такие квартиры, которые интересны по цене?

Рыночная цена – это та сумма денег, за которую продавец готов продать квартиру, а покупатель готов ее купить.

То есть, зная, за сколько были проданы квартиры в том или ином районе, мы будем знать приблизительную рыночную стоимость квартир такого класса.

«Ваш товар, а наш купец»

Сейчас покупают по-другому, не так, как покупали в докризисное время. Давайте сравним:

Раньше:

Было, как минимум 2 категории покупателей, которых стоимость квартиры мало волновала:

  • те, кто покупал квартиру и продавал свою (если покупаемая квартира стоила дороже, чем рассчитывали, то человек просто поднимал цену на свою квартиру)
  • те, кому покупала квартиру фирма-застройщик (расселенцы). Там платила фирма, а ей было проще заплатить больше и решить вопрос быстрее, чем долго заморачиваться.

Сейчас:

Квартиры по-прежнему покупают, но! Покупают, уже обращая пристальное внимание на стоимость. Все СМИ (газеты, журналы, Интернет) наперебой говорят о повальном падении цен на недвижимость. Да и денег стало гораздо меньше у людей. Поэтому сейчас покупают либо для того, чтобы жить (обычно ипотека) и тут считается каждая копейка, либо осуществляют вложение денег (а тут изначально рассматриваются только те варианты, которые интересны по цене, и еще, как правило, покупатель добивается большой скидки).

То есть, если раньше покупали и те квартиры, которые стоили дороже остальных, то теперь берут квартиры, которые готовы уступить за самую интересную цену.

Конкретные цифры

Посмотрим, почем же продавались квартиры раньше и почем они продаются сейчас. Мы закладываем такие параметры:

Однокомнатная квартира в Центре, не на крайних этажах, типовой планировки. Год постройки домов – от 1962 до 1988 года. (причина – качество старых домов может оказаться выше, чем у новых. Потому и такой разлет). Только предложения от продавцов квартир (без посредников).

Из соображений корректности и конфиденциальности, в параметрах квартир, продающихся сейчас, не указывается улица.

До кризиса. Весна – лето 2008 года.

Улица

Комнаты

Материал

Этаж

Эт-сть

Общая

Жилая

 Кухни

Цена

Пухова ул.

1

Панельный

3

5

31,5

17

7

2.650

Луначарского ул.

1

Кирпичный

2

5

32

17

6,7

2.650

Жукова Марш. ул.

1

Панельный

2

5

31,4

18

6,5

2.300

Баррикад ул.

1

Панельный

2

5

30,3

16,7

6,5

2.400

Суворова ул.

1

Панельный

3

5

31

17

7

2.200

Московская пл.

1

Кирпичный

4

5

33

19,7

6

2.150

Поле Свободы ул.

1

Кирпичный

3

5

32,3

19

7,2

2.640

Горького М. ул.

1

Кирпичный

2

5

29

17

6

2.450

 

 

 

 

 

31,31

17,68

6,61

2.430

Обратите внимание на то, сколько всего квартир выставлено на продажу. Из этого ассортимента и выбирал до кризиса покупатель.

Сейчас. Зимавесна 2009 года.

Материал

Этаж

Эт-сть Общая Жилая Кухни

Цена

кирп 3
5
30
 17  6  1.770

пан

3

5

31

17

6

1.870

пан

3

5

30,4

17

6,8

2.020

пан

4

5

31

17

6,7

2.020

пан

3

5

31,7

18

6

2.050

пан

3

5

31,4

17

7

2.050

пан

3

5

31

17

7

2.070

пан

4

5

31,1

17

7

2.070

пан

3

5

31

17

6

2.150

пан

3

5

31,4

17

6,9

2.170

кирп

3

5

30

17

6

2.170

пан

2

5

30

18

5

2.200

пан

4

5

30

16

6,8

2.220

пан

3

5

31

15

7

2.250

пан

3

5

32

19

6

2.270

пан

2

5

30,5

18

6

2.270

кирп

2

5

31

18

6,2

2.270

кирп

3

5

31

18

6

2.320

пан

2

5

31

17

6,6

2.340

кирп

3

5

31

18

6

2.350

пан

4

5

30

16

6,7

2.350

пан

4

5

30

17

6,5

2.370

кирп

3

5

30,9

16,7

6,1

2.370

кирп

3

5

30

16,7

6,1

2.370

кирп

2

5

30

16

6,7

2.400

кирп

2

5

30

16

5,9

2.470

пан

3

5

32

17

5

2.570

пан

4

5

31,8

13,5

6,3

2.620

пан

2

5

31,5

17,5

6,4

2.620

пан

3

5

31,5

17

7

2.650

кирп

2

5

31,7

17,1

6,6

2.670

пан

3

5

32

17

5

2.850

пан

2

5

31

17

7

3.020

пан

4

5

31

17

6

3.070

кирп

3

5

30,6

21

7

3.070

кирп

2

5

30,2

18

6

3.570

 

 

 

30,9

17,1

6,3

2.387

Что мы видим? Во-первых, квартир стало много. Во-вторых, стало много дорогих квартир (даже дороже, чем до кризиса). В-третьих, появились квартиры, продающиеся по действительно интересной цене. Но их очень мало. Почему так?

А потому, что реально продаются квартиры по интересной стоимости. И их количество стабильно небольшое. А дорогие квартиры – не продаются и потому их число со временем только увеличивается. Вот и получается картина маслом – кризис, везде цены падают, а у нас в Калуге, как будто выросли.

Итог

С момента начала финансового кризиса произошло изменение стоимости квартир в Калуге. Цены понизились. Пороги понижения считаем так: стоимость однокомнатной квартиры (по параметрам, указанным выше) до кризиса и сейчас. Засчитывается только стоимость квартир, которые были реально проданы. Источник – мои сделки, как специалиста по продажам недвижимости. Летом стоимость такой квартиры составила 2 300 000 рублей. Сейчас квартира такого класса реализована за 1 750 000 рублей. Разница составила 600 000 рублей, или 24,5%. Причем бывают и варианты, продающиеся еще дешевле.  Это в целом остается незамеченным, из-за постоянного накопления квартир, продающихся по завышенной цене. Изменился подход покупателей к приобретению квартиры. Реальный уровень понижения – удовлетворил бы покупетелей, если бы они видели интересные квартиры. А так как этого не происходит, тормозится процесс увеличения спроса (народ думает, что цены бредовые и должны упасть, не подозревая, что они УЖЕ упали).

Информация подготовлена специалистами агентства недвижимости «Дома». Подробная информация об агентстве доступна по ссылке: http://www.kalugahouse.ru/agency/doma/