Высотка в центре? Это Обнинск, ребята

Рассказываем, как одним из главных элементов нового центра наукограда стал многоэтажный жилой комплекс — и почему это совершенно нормально

Второй по величине муниципалитет Калужской области, Обнинск — достаточно молодой город. Однако его администрации уже приходится решать проблемы роста. В генплане заложена концепция нового центра на пересечении крупных проспектов Ленина и Маркса, которая прорабатывалась городскими архитекторами еще в 90-е годы. Сейчас проспект Маркса — не менее активная зона строительства, чем новый жилой район «Заовражье» вдоль Белкинских прудов. В период экономического роста Обнинск, как и Калуга, столкнулся с необходимостью массово выделять застройщикам участки под многоэтажное строительство для пополнения бюджета. Руководство города, понимая важность темы, сделало обсуждение всех инициатив застройщиков максимально открытым. Находясь в постоянном диалоге, власти и бизнес делали шаги друг навстречу другу. И хотя новый центр города еще не сформировался до конца, в целом понятно, как он будет выглядеть. Главная городская площадь имеет прямоугольную форму, в центре растет обнинский дуб, символ наукограда, посаженный в 1937 году. С одной стороны площади расположился Дом Ученых. А с другой — многоэтажный жилой комплекс «Циолковский». 

Трудовые будни девелоперов

Когда-то площадь планировалось сделать квадратной, но по разным причинам половина участка оказалась в частной собственности. Задачу удалось элегантно решить известному российскому архитектору Илье Заливухину. Он уже работал в Обнинске над концепцией реновации микрорайона Мирный. Там надо было найти средства на расселение ветхого жилья, благоустроить парк и не создать проблем для инфраструктуры. Был найден вариант сохранения рекреационной зоны за счет уплотнения застройки по границам парка. На общественных слушаниях Илье удалось убедить горожан в том, что это разумный вариант развития территории.

После этого к Илье обратился тот самый собственник участка, половины будущей площади перед Домом Ученых. Бюро разработало концепцию развития территории, которая включала в себя доминанту — жилой комплекс, расположенный непосредственно на участке, и окружающую площадь на городской территории, которую предполагалось создать за счет застройщика. В концепции были учтены все потребности города и важные объекты — например, тот самый дуб. 

Концепция стала частью бизнес-плана, который позволил увеличить стоимость участка почти на 30%. В итоге землю купил застройщик из Наро-Фоминска, «Остов», а «Яузапроект» продолжила работу над жилым комплексом. Был подготовлен проект планировки, прошли общественные слушания, где архитектор убедительно показал, что 20-этажные новостройки совершенно не повредят малоэтажному Обнинску. В итоге в конце 2014 года проект прошел экспертизу, а в феврале 2015 года администрация Обнинска выдала застройщику разрешение на строительство. Сегодня «Циолковский» полностью построен, все корпуса введены в эксплуатацию, благоустроена внутренняя территория, а с началом строительного сезона будут начаты работы в муниципальном парке.

«Циолковский» состоит из четырех корпусов, визуально объединенных общим трехэтажным стилобатом, в плане комплекс имеет П-образную форму. Стилобат защищает закрытый двор от шума и ветра, а еще здесь располагаются коммерческие помещения. Проект специально создавался так, чтобы быть максимально привлекательным для городского бизнеса: здесь будут работать кафе и рестораны, магазины и лавки экопродуктов. Для них — огромные окна-витрины с видом на парк, удобные входные группы, пешеходный бульвар вдоль фасада.

В комплексе 818 квартир, от студий до 4-комнатных квартир площадью 140 квадратных метров. Есть квартиры с ремонтом. ­Минимальная цена на 28-метровую студию — около 2 млн. рублей (в Обнинске цены на жилье в среднем выше, чем в Калуге). С северо-западной стороны к комплексу примыкает лесопарковая зона. Одно из важных достоинств проекта — закрытый двор, расположенный над подземной парковкой. И это не заасфальтированная стоянка с типовой детской площадкой и туями, а современное общественное пространство — безопасное, разнообразное и комфортное. Здесь есть и прогулочные дорожки, и искусственные холмы, и детский игровой комплекс, и площадка для воркаута, и ландшафтное озеленение. А вот чего нет, так это парковок — только пожарные проезды, необходимые по нормативам. Все личные автомобили размещаются на подземной парковке или на городской территории вокруг комплекса.

Как быть с тезисом, что современное жилье должно быть малоэтажным? У Ильи Заливухина есть свое мнение на этот счет. Он считает, что в центре, где земля дорогая, надо наоборот, всячески уплотнять застройку и повышать этажность. Иначе инвестору будет невыгодно строить хорошо, и он начнет экономить на мелочах. За счет этажности же можно предложить клиентам и хорошую архитектуру, и комфорт в мелочах, и ту же самую подземную парковку, и благоустроенный двор. Входные группы отделаны натуральным камнем, ресепшны трех корпусов сделаны из огромного слэба оникса. В каждом подъезде работает консьерж, территорию обслуживает собственная управляющая компания. И все это — по рыночной цене квадратного метра и адекватных коммунальных платежах.  

Архитектура комплекса — современная, лаконичная, функциональная. «Циолковский» легко представить и в Москве (по цене вчетверо большей), и в любом европейском городе. Парадный фасад проработан детальнее — все-таки это архитектурная доминанта нового центра. Известно, что автору проекта не всегда удается отстоять именно те фасадные решения, которые были заложены на уровне идеи (Калугахаус много писал о том, как заказчики «оптимизируют» бюджет на финальном этапе, существенно снижая визуальную ценность здания). Дополнительная сложность была с периодом строительства — в 2015 году зарубежные решения подорожали настолько, что их пришлось исключить. Этот проект — удача Ильи Заливухина: вся оптимизация проводилась под прямым контролем бюро, и было выбрано лучшее из доступных решений, композитные панели завода «Алкотек». Это решение позволило облегчить фасады и существенно упростило монтаж. Визуально «башни» выглядят будто собранными из кубиков LEGO разного размера, и линия остекления не воспринимается монотонной.

С точки зрения строителя в «Циолковском» нет ничего необычного: несущие конструкции монолитные бетонные (застройщик связан с крупным производителем бетона и может гарантировать необходимое качество как смеси, так и работ), стены выложены из блоков «Калужского газобетона». У последних хорошая геометрия, равномерные показатели по теплотехнике и короткое транспортное плечо. «Циолковский» стал одним из первых крупных проектов калужского завода, запущенного в 2016 году. 

Повод для размышлений

Столь подробное перечисление подрядчиков строительства нужно для того, чтобы проиллюстрировать основную мысль статьи: современный жилой комплекс почти на 1000 квартир вполне может быть спроектирован и построен не только в Обнинске, но и в Калуге. Более того, большая часть необходимых строительных материалов производится на территории региона. Так что с технической точки зрения проблем нет.

Сложнее с участком. В отличие от Обнинска, в генплан Калуги не заложена концепция развития центра города. Наоборот, историческая часть «накрыта» жестким высотным регламентом, так что появление высоток уровня «Циолковского» возможно где-нибудь севернее сквера Воронина или восточнее площади Победы. В любом случае такой проект должен быть частью стратегии развития именно центральной части города. Сейчас, пока она отсутствует, в Калуге «правит бал» точечная застройка: инвесторы выжимают из участка максимум, не особо заботясь об окружении. Рыночная ситуация этому способствует, удачно расположенные новостройки продаются достаточно быстро. Регулировать центр можно было бы по схеме, предложенной Министерством строительства РФ на конкурсе стандартной застройки: высокая плотность населения предполагает, что жители района больше времени проводят вне дома, а квартиры более компактны. Комфорт обеспечивается за счет инфраструктуры, частично уже существующей, а частично создаваемой в рамках нового проекта. «Циолковский»-то именно такой — общая площадь коммерческих помещений в нем превышает 10 тысяч кв.м, это 138 будущих офисов, магазинов и кафе, значительно больше, чем требуется жителям комплекса.

Пока все планировавшиеся в центре Калуги проекты точечной застройки старались выжать максимум из участка, не особенно задумываясь, чем они будут полезны окружающему городу. В результате «точечная застройка» — ругательный термин, а выделенные под многоэтажное строительство участки годами пустуют. Правильная концепция — её можно назвать мастер-планом, а можно инвестиционным паспортом, — свяжет интересы общества, власти и бизнеса вместе и позволит всем договориться. Хороший пример, как это можно сделать — всего в 90 км к северу.