Министр строительства Константин Баранов
Чтобы попасть в здание Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, надо, двигаясь по улице Кутузова, свернуть за медицинским колледжем вниз, к реке. С виду красное кирпичное здание выглядит приветом из 90-х, но внутри — стеклянные двери и современные лифты. Кабинет министра решен в светлых тонах, через большие окна виден масштаб строительства на Правом берегу. У хозяина кабинета — модный iMac на столе и огромный опыт работы в Москве, но в последнее время интересно бывает не только в столицах. Поэтому, когда губернатор Анатолий Артамонов предложил возглавить областное Министерство, Константин Баранов долго раздумывать не стал. Как и большинство чиновников экономического блока областного правительства, Константин Викторович открыт для общения и отлично владеет цифрами
— Константин Викторович, какие задачи предстоит решать Министерству строительства и ЖКХ под Вашим руководством?
— Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обозначить контекст, в котором нам предстоит работать. Последние несколько лет администрация Калужской области делает ставку на развитие технопарков и инновационных зон, благодаря чему здесь разместились производственные мощности крупнейших мировых автоконцернов и других международных корпораций. Такая стратегия привела к росту спроса на рабочую силу. Сейчас многие калужане стали возвращаться в родной регион, видя здесь для себя хорошие перспективы. Возрастает приток рабочих и специалистов и из соседних областей. Например, на производстве «Фольксваген Групп Рус» было создано 6 тысяч рабочих мест с высокой заработной платой и хорошими условиями труда. В квалифицированных кадрах нуждаются и расположенный в Калуге объединенный завод ПСМА Рус автоконцернов «Пежо-Ситроен» и «Мицубиши Моторс», и обнинские заводы «Самсунг» и «Нестле Пурина ПетКер», и многие другие. По прогнозам, в течение ближайших 5 лет предприятиям Калужской области понадобится 55 тысяч новых работников. Исходя из этого, одной из самых приоритетных задач нашего Министерства можно назвать строительство комфортного и доступного жилья, в том числе ориентированного на новые трудовые ресурсы, а другой — создание фонда арендного жилья.
Несмотря на то, что сейчас на рынке есть устойчивый спрос на недвижимость, задача стабилизации и даже снижения цен по-прежнему актуальна, и ее решение невозможно без существенного увеличения темпов жилищного строительства. Речь идет прежде всего о комплексной, а не о точечной застройке. Так, в текущем году планируется ввести в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м жилья, а в 2014 году Губернатором области поставлена задача ввода 1 млн кв. м жилья — это около 1 кв. м на каждого жителя региона. Для достижения этой цели должна проводиться политика, направленная на формирование сегмента жилья эконом-класса, а также комплексное освоение и развитие территорий. За счет подготовки земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, и обеспечения условий для увеличения предложения на конкурентном рынке можно добиться снижения цен на жилую недвижимость. Для решения таких задач у нас реализуется долгосрочная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Калужской области» на 2011–2015 годы.
Важной задачей является обеспечение жильем тех категорий граждан, которые сегодня не могут себе позволить купить даже квартиры эконом-класса. Для них необходимо разрабатывать финансовые программы, чтобы со временем они могли приобрести желаемую площадь. И никто не снимал вопроса о ликвидации аварийного жилищного фонда на территории области до 2016 года.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости в Калуге?
— Цены на недвижимость в Калуге и области необходимо анализировать через призму различных факторов, начиная от экономической и политической ситуации в стране, и заканчивая особенностями самого объекта и окружающей его территории. Если говорить о динамике развития калужского рынка недвижимости, то здесь точно так же, как и в мире: после финансового кризиса 2008 года какое-то время доминировал вторичный рынок. Сейчас можно уверенно сказать, что ситуация стабилизировалась, поэтому очень многие вновь обратили внимание на новостройки. Однако важно понимать, что устойчивое положение и строительной отрасли, и цен на недвижимость в Калуге сильно зависит от российской экономики в целом, поэтому потенциальным инвесторам важно следить за прогнозами. Могу сказать, что на 2013 год они благоприятны.
— Как Вы считаете, какое жилье будет востребовано калужанами в ближайшие несколько лет? Максимально дешевое, как СУ-155 или «Кошелев-проект», или комфорт-класса, как «Правград»?
— Уровень спроса определяет рынок, и он же диктует цены. Востребовано сейчас и, думаю, будет востребовано в будущем жилье всех категорий, начиная от эконом-класса и заканчивая элитной недвижимостью, построенной по самым передовым технологиям. Возникающий дефицит в отдельных секторах рынка будет быстро компенсироваться новыми объектами.
— Насколько существующий Генеральный план развития Калуги отвечает нуждам города? Планируется ли его переработка? Какой из нормативных документов, регулирующих городскую застройку, сейчас в наибольшей степени отвечает стратегии развития города?
— Сейчас готовится большой пакет изменений в Генеральный план с целью приведения его в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса. Поэтому правильнее говорить о тех его частях, которые впишутся в стратегию градостроительного развития Калуги до 2025 года. Основное направление — преобразование сложившейся функциональнопланировочной инфраструктуры города с учетом его роста и развития. Планом предусмотрена организация рекреационной системы и так называемой «инфраструктуры досуга», а также улучшение жилищных условий и качества жилищного фонда, повышение надежности и безопасности инженерной и транспортной сетей города. При этом необходимо соблюдать общую архитектурную концепцию развития Калуги, на основе которой проводить реконструкцию кварталов малоэтажной застройки.
Еще одним важным мероприятием является создание санитарных зон в районе крупных промышленных предприятий. В первую очередь это касается производств, расположенных на побережье Оки.
Не стоит воспринимать Генплан как основу основ. Все факторы, в том числе нормативные документы, нужно тщательно приводить в соответствие с текущим положением дел. К счастью, внести изменения в Генплан или Правила землепользования и застройки мы можем и на местном уровне. Все-таки мы живем не во времена плановой экономики, и в Генпланы городов часто оказываются вписаны земли, находящиеся в частной собственности. Мы, конечно, опрашиваем всех собственников по поводу их планов на эти участки, но у любого собственника могут возникнуть трудности, строительство откладывается на неопределенный срок. Это влечет за собой изменения в планировании, например, автодорог. Давайте посмотрим на Правобережье: сейчас это наиболее активно развивающийся район, до 2020 года там планируется возвести порядка 5 млн кв. м жилья. Нужны дороги, федеральный бюджет выделяет средства — но если отложить строительство жилых домов на пару лет, а дороги построить сейчас, тяжелая техника строителей их потом неминуемо испортит.
— В каких районах Калуги планируется появление новых зон комплексной застройки, новых жилых микрорайонов?
— Историческую часть города развивать в этом плане практически некуда, ее надо реконструировать. Я уже говорил о Правобережье в целом, а выделить можно территорию вокруг деревень Квань и Верховая, малоэтажное жилое строительство в рамках проекта «Европейский квартал», массовую жилую общественно-деловую застройку в районах Секиотово, Пучково и Некрасово, а также развитие технопарка «Калуга-Юг».
— Давайте поподробнее остановимся на Пучково. Расскажите о том, что там планируется построить?
— Там планируется большое строительство, будет новый жилой микрорайон. Принято решение построить в Пучково футбольный стадион на 10 тысяч зрителей, чтобы к Чемпионату Мира по футболу сборная могла его использовать в качестве тренировочной базы. В будущем этот объект станет центром притяжения и основой для дальнейшего планирования района. К сожалению, существующий стадион в сквере Волкова нам глобально реконструировать не удастся — это слишком дорого и участок очень сложный. Было решено просто привести его в порядок. Зато город получил новую возможность для развития.
— Что тогда ждет другой крупный спортивный объект, стадион «Центральный»? По нему зимой завершился конкурс на лучший проект, в котором победило архитектурное бюро из Испании.
— Давайте будем считать конкурс некой декларацией о намерениях. Пока что у нас нет возможности разработать и реализовать этот проект. Мы стараемся правильно расставлять приоритеты и использовать максимум возможностей для софинансирования. И если выбор стоит, стадион или больница, мы обязаны выбрать больницу. Кстати, это не фигура речи — скоро начнется строительство крупной больницы в Балабаново, которое финансирует Калужская область и Москва. Эта необходимость возникла в связи со значительным сезонным ростом населения на прилегающих территориях, а также с развитием технопарка «Ворсино».
— А что можно сказать о развитии технопарка «Росва» и его прилегающих территориях с точки зрения жилищного строительства и транспортной доступности?
— По предварительным подсчетам, здесь в первую очередь возрастет потребность в арендной недвижимости — к 2015 году ей необходимо будет обеспечить порядка 11 тысяч сотрудников вновь созданных предприятий. В непосредственной близости от технопарка «Росва» на участке в 140 га реализуется проект «Воротынксая роща». В возведении арендного жилья здесь очень заинтересована компания «Пежо Ситроен» — якорный инвестор парка «Росва». В перспективе этим проектом предусматривается появление жилого комплекса, в том числе 6 жилых домов площадью ориентировочно 36 тыс. кв. м на 626 квартир для временного проживания работников технопарков и бюджетных организаций, а также сдачи в аренду по программе формирования жилищного фонда коммерческого использования. Помимо этого здесь запланирована гостиница на 135 мест.
Проект «Яглово», где ведется строительство индивидуальных жилых домов, — тема для отдельного большого разговора. Что же касается транспортной доступности технопарка, то, по информации Министерства дорожного хозяйства, участок дороги от Воротынска до Росвы реконструировать пока не собираются. А вот дорога от Росвы до Мстихино в связи с возросшей интенсивностью движения нуждается в переустройстве и в ближайшие годы этот вопрос будет рассмотрен.
— И последний вопрос, связанный с технопарками. Многие иногородние застройщики столкнулись с проблемами подведения коммуникаций к выбранным участкам. Планируется ли использовать опыт освоения промышленных площадок и подводить коммуникации за счет областного бюджета?
— Да, коммуникации на участках — очень больная тема, поскольку это весьма значительная часть расходов, которая в итоге ложится на плечи покупателей недвижимости. Мы работаем над тем, чтобы у застройщиков появилась возможность строить комфортное жилье по цене 30 тыс. рублей за кв. м, а так будет только тогда, когда мы сможем обеспечить участок под застройку всеми коммуникациями. На недавнем совещании с представителями заинтересованных организаций были подняты вопросы внедрения нового механизма финансирования строительства жилья эконом-класса. Была разработана схема, по которой наше Министерство вместе с Министерством экономического развития Калужской области будут формировать земельные участки под жилищное строительство и проводить аукционы на приобретение права аренды на эти участки. ОАО «Калужская ипотечная корпорация», в свою очередь, приобретает земельные участки, привлекает необходимые кредитные ресурсы для строительства жилья и выступает инвестором-застройщиком, а также находит потенциальных инвесторов. Поручителем по кредиту на эти цели выступает Корпорация развития Калужской области, а Фонд поддержки строительства доступного жилья в Калужской области становится генеральным подрядчиком и обеспечивает строительство сетей и жилых домов. Попробуем применить эту схему на проекте строительства жилья эконом-класса в районе деревень Лихун и Марьино.
Я повторю ту мысль, которую высказывал в начале интервью. Мы должны всячески способствовать формированию сегмента жилья эконом-класса. С одной стороны, нужно постоянно повышать требования к такому жилью, потому что рынок этого не сделает, во всяком случае, не сделает достаточно быстро. С другой стороны, административные издержки застройщика при выполнении требований по качеству должны стремиться к нулю.
Сейчас мы работаем в ситуации, когда опыт работы конкретно в Калужской области, все личные связи и заслуги уходят на второй план, а главным становится способность застройщика решить поставленные задачи, выполнить взятые на себя обязательства. Вот чего я хотел бы пожелать участникам рынка недвижимости, как, думаю, и большая часть населения Калужской области: плодотворно работать, строить качественное жилье, делать это честно и обеспечивать достойную заработную плату своим сотрудникам.
