Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

Ее Величество Вторичка

При слове «вторичка» перед глазами предстает не первой свежести квартира где-нибудь на пятом этаже панельной хрущевки, укомплектованная старой сантехникой, совмещенным санузлом, дерматиновой дверью и хмурыми соседями. Однако на самом деле вторичный рынок очень разнообразный: от действительно отжившего свой срок жилья до только что введённых в эксплуатацию новостроек. Объединяют такие предложения два признака: полностью готовый комплект документов — все паспорта и свидетельства, и как минимум один собственник.

Сегодня в Калуге «перетягивает на себя одеяло» первичный рынок. Новостройки растут как грибы, при этом линейка предложений застройщиков очень разнообразна. Есть среди них и бюджетные варианты, когда вполне нормальное жилье можно приобрести за очень скромную цену. Такая ситуация подкашивает вторичку. Риэлторы говорят о том, что продавать объекты нижнего ценового сегмента на вторичном рынке стало сложнее. 
Что же движет людьми, предпочитающими квартиры «бывшие в употреблении»? Первое — страх. Строящийся дом полон неопределенности — а вдруг кризис, и строительство заморозят? Терапевты из правительства нашей страны разработали специальный 214-й закон, защищающий права участников долевого строительства, но проверять его действие на собственном кошельке не каждому захочется. И, хотя на вторичном рынке есть ­немало рисков, связанных с наследием или дееспособностью продавца, от них можно застраховаться на этапе заключения договора.


Второе — дискомфорт. Многим не нравится жить на стройке. Да, новый микрорайон, да привлекательная цена, но это ж еще лет пять надо ждать, пока все наладится и под окнами перестанет шуметь строительная техника, а спокойной жизни хочется уже сейчас. Такие слова зачастую можно услышать от покупателей жилья на вторичном рынке. И действительно, пройдет немало лет, прежде чем вокруг нового дома все устаканится, тут уж ничего не поделаешь.

Бонусом для тех, кто выбирает обжитые дома «по любви», станет отлаженная годами инфраструктура. В советское время все новое строительство подчинялось жестким нормам социального обеспечения, для объектов быта выделялись отдельные помещения. Это значит, что поблизости всегда будет несколько продуктовых магазинов, аптека, парикмахерская, прачечная, а главное — детский сад и школа, что немаловажно для семей с детьми. 
«По расчету» тоже получается неплохо. Главная статья экономии — ремонт, который можно отложить до лучших времен. Возможность увидеть товар лицом, т.е. сделать вывод о состоянии квартиры при просмотре, дает потенциальному собственнику шанс еще до совершения сделки оценить степень необходимых вложений в будущую переделку. Если сумма покажется неподъемной, от покупки можно отказаться и заняться поиском более подходящего варианта.

Но, пожалуй, главным плюсом при выборе жилья на вторичке станет для потенциального покупателя практически безграничный выбор. Только от индивидуальных потребностей и, что немаловажно, суммы в кармане зависит положительный результат поиска. Риэлторы уверены в том, что подходящий вариант можно найти всегда.

Рынок вторичного жилья настолько обширен, что человек неподготовленный будет крайне удивлен обилием предложений. Это и сталинки, и брежневки, и хрущевки, и новостройки. 

Сегодня сталинки, отличительной чертой которых являются большие площади и высокие потолки, утратили свою актуальность. Время их активных продаж пришлось на 90-е годы: тогда новостроек в Калуге было еще мало, а людям «при деньгах» хотелось жить красиво. Улучшенных брежневок в Калуге тоже не много. Но с ними ситуация обстоит немного лучше. По словам риэлторов, какой-никакой спрос на них есть. 
Лучшим по качеству предложением на вторичном рынке жилья считаются квартиры в многочисленных новостройках, выросших в Калуге в первое десятилетие нового века. Здесь вам и современные планировки, и просторные подъезды, и готовая инфраструктура, и в ряде случаев даже свежий ремонт. Вот только один минус — цена. Такое жилье стоит сегодня недешево. 

Основной же товар на калужском рынке недвижимости – пятиэтажные хрущевки. Они есть в каждом районе и зачастую становятся единственным вариантом, на который стоит обратить внимание. Действительно, одно из важнейших требований будущих владельцев квартир — расположение дома: одни всю жизнь на Малинниках прожили и переезжать в другой район не собираются, у вторых родители живут в Турынино, и им хочется поселиться рядом с ними, а у третьих ребенок ходит в 24-ю школу, и им просто необходимо жилье где-нибудь на площади Победы. Этот район — достаточно характерный пример: квартир в новостройках на этапе строительства здесь просто нет. И даже с бюджетом 60 тысяч рублей за метр приходится рассматривать квартиры в хрущевках, более свежие дома на Кирова (конец 80-х) или Тульской (начало 2000-х) уже существенно дороже. 
Точно сказать, какому из районов Калуги принадлежит пальма первенства по количеству продаж, нельзя по той причине, что решающим фактором здесь будет количество доступного жилья. Малинники, например, – район большой и квартиру здесь при желании можно найти всегда. А взять район поменьше и количество сделок по нему уже не будет таким внушительным.

Если говорить о стереотипах, то жилье в центре города, который тоже, кстати, подразделяется на отдельные районы, всегда привлекало и будет привлекать потенциальных покупателей. Самый дорогой и престижный район, который на протяжении многих лет находится в лидерах по спросу на вторичное жилье – это окрестности парка Циолковского, Сквера Мира и улицы Гагарина. Однако этот район славится своими баснословными ценами на жилье (мы подробно писали об этом в самом первом номере «Калугахауса» — прим. ред). «Цена адекватна до того момента, пока за нее покупают, — комментирует ситуацию Сергей Мамонтов из агентства «Китеж». — А обстановка на рынке вторичного жилья в районе парка Циолковского сегодня такова, что предложений по продаже там не слишком много. Пусть мы считаем, что цены здесь серьезно завышены, но покупатели готовы платить. Поэтому квартира продается, может, и не так скоро, как того хотели бы собственники, но рано или поздно она уходит». «Кусаются», правда, в основном цены на элитную вторичку – квартиры в домах, построенных в конце 90-х — начале 2000-х. Квадратные метры в хрущевках здесь тоже стоят дорого, но не настолько, чтобы хвататься за голову от негодования. 

Если абстрагироваться от района, и порассуждать о ценах в глобальном смысле, то в последние месяцы наметилась тенденция замедления роста цен на вторичное жилье. Об этом сегодня заявляют риэлторы. «Сейчас цена на хрущевки постепенно снижается, — говорит Сергей, — хотя статистика предыдущих лет показывала их стабильный рост. В перспективе цена на хрущевки все-таки упадет, и дело не только в их физическом и моральном устаревании, а еще и в количестве строящегося жилья, которое сегодня составляет таким квартирам конкуренцию. В Калугу пришли такие застройщики, которые готовы продавать квадратный метр жилья по относительно низкой цене. И если перед семьей стоит выбор купить квартиру площадью 30 метров на вторичном рынке или новую шестидесятиметровую двушку на первичном по схожей цене, я думаю, выбор многие сделают в пользу второго варианта. В масштабе калужского рынка это уже начало приводить к корректировке цен на некоторые типы квартир на вторичке».
Для покупателя снижение цены, пусть и в неопределенном будущем, – это только плюс. С чего же начать, когда окончательно оформилось желание стать собственником квартиры на вторичном рынке?

«Научно-популярные» статьи о недвижимости, которые часто встречаются и в печати, и в Интернете, советуют начинать подбор квартиры, основываясь на таких параметрах, как место расположения дома, его тип, метраж квартиры и количество комнат. Все они, конечно, важны, но на практике стоит за отправную точку принять сумму, которую планируется потратить на покупку. Если у покупателяесть четкое понимание того, какое количество средств он готов потратить, специалист агентства недвижимости сможет сделать для него подборку предложений в рамках заданной суммы. Если же планируется использование ипотечного кредита, лучше заранее решить все вопросы с банком, чтобы на момент обращения в агентство быть в курсе своих возможностей. «В некоторые банки можно подать заявку на получение ипотечного кредита прямо из нашего офиса и в ряде случаев получить скидку с процентной ставки по нашей рекомендации, — говорит Сергей Мамонтов. — Часто бывает так, что люди уже выбрали свой вариант жилья, и даже мысленно расставили в нем мебель, а суммы, одобренной банком, оказывается недостаточно. В этом случае многие теряют интерес и откладывают решение квартирного вопроса в долгий ящик».

Второй вопрос, который встает перед покупателем: самостоятельный поиск квартиры или помощь риэлтора? «Сегодня все меньше людей покупают квартиры самостоятельно, — отвечает Сергей Сергеевич. — В Москве, например, уже мало кто станет заниматься этим без помощи профессионалов. Однако калужский менталитет отличается от столичного, наши люди все еще пытаются покупать и продавать без посредников и таким образом экономить. Но можно ли назвать это экономией? Попробуем разобраться.

Начнем с того, что у агента изначально большая база объектов, шире область поиска, профессиональное ПО и больше опыта. Многие объекты просмотрены им лично, а значит он может посоветовать обратить внимание на хороший вариант, о котором покупатель и не думал, но который того стоит. К тому же, у агента есть широкая сеть партнёров, дающая возможность выудить вариант, не мелькающий в объявлениях, а, следовательно, не доступный покупателю. 

Второй момент, который стоит учесть — это сопровождение сделки. В ряде случаев и продавцы, и покупатели, уже имеющие опыт совершения сделки купли-продажи недвижимости, приобретают мнение о кажущейся несложности процесса сделки. Конечно, замечательно, если сделка простая, и проблем не возникает, но на практике часто проявляется множество нюансов.  Речь идёт не только о сложных составных сделках, состоящих из многих объектов в цепочке, с привлечением ипотеки и различных сертификатов. Контролировать такие сделки без помощи профессионала неподготовленному человеку не хватит ни времени, ни опыта, ни знаний. Порой даже относительно несложные ситуации могут загнать людей в тупик.
Ну и наконец, третье – это ответственность. При покупке квартиры самостоятельно, даже если всё прошло гладко, нет полных гарантий, что после заселения не всплывут какие-либо нюансы юридического или иного характера. Агентство же несёт ответственность за каждую совершённую сделку, что подтверждается обязательным договором, заключаемым с каждым клиентом.

Исходя из вышесказанного ключевым фактором при выборе является стаж и наработанный опыт агентства, ведь именно от этого зависит скорость и точность решения вопросов, а также гарантия успеха сделки».

И это далеко не все преимущества. Традиционно, именно риэлтор ведет все переговоры, организует и проводит показы в удобное для клиента время, передачу аванса или задатка, согласовывает сроки проведения предстоящей сделки, а самое главное проводит экспертную оценку юридической чистоты квартиры, что при покупке жилья на вторичном рынке является обязательным условием. Наконец, он организует и проводит саму сделку. Таким образом, риэлтор освобождает клиента от бумажной волокиты, хождения по инстанциям, а, следовательно, экономит его время и гарантирует юридическую безопасность сделки купли-продажи.

Риэлтор не только четко знает ситуацию на рынке и способен дать дельный совет, зачастую он берет на себя и функцию психолога. «У меня были клиенты, — рассказывает Сергей Сергеевич, — с которыми мы посмотрели 21 квартиру, прежде чем они приняли окончательное решение. Эти люди пришли к нам в агентство с конкретными требованиями: кирпичный дом, район площади Победы, определенная сумма денег. В итоге, пересмотрев все возможные варианты, они остановились на квартире улучшенной планировки в панельном доме на Дубраве и остались очень довольны выбором. Мы понимаем, что даже при конкретных пожеланиях, высказанных клиентами, область поиска должна быть довольно широка. Часто так бывает, что люди хотят одно, а покупают то, что на душу легло». 

Принимая решение о необходимости привлечения агентства недвижимости, стоит обратить внимание на опыт и репутацию компании, поинтересоваться гарантиями, которые она предоставляет клиентам. «Агентство «Китеж» работает на рынке недвижимости Калуги с декабря 1991 года и является одним из пионеров в этой области, — добавляет Сергей. — С самого начала работы как агентство недвижимости, мы находимся по одному адресу - на Кирова,44 и никогда его не меняли. Многие калужане смогли решить свои жилищные вопросы с нашей помощью и спустя годы просто заходят к нам как старые друзья, поделиться своими радостями или проблемами, а иногда просто посоветоваться по житейским вопросам».
Вот такая она, калужская вторичка — дорогая, требующая огромного внимания и даже профессионального сопровождения, окруженная огромным количеством мифов и ставшая частью определенного жизненного уклада, бесконечно разнообразная и в каждом районе уникальная, уже не такая популярная, как раньше, но все еще в силах преподнести любой сюрприз недвижимость на любой вкус и кошелек. Плохо, если для вас она станет единственным вариантом покупки, хорошо, если вы просто полюбили ее всем сердцем, но уж точно забывать о ней не стоит — даже если реклама новостроек будет транслироваться по телевидению круглые сутки.


Поделиться ссылкой:

Опрос

Планируете ли вы покупку квартиры в ближайшие 6 месяцев?

Планирую купить квартиру в новостройке

Планирую купить квартиру с ремонтом

Планирую продать свою и купить получше

Не планирую, уже все купил

Не планирую, нет финансов

Результаты опроса Все опросы

Новости

Все новости