Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

ГлавнаяЖурнал КалугахаусНовостройки в России и за рубежом (№16) — Игорь Горских: «Многие наши проекты уникальны для России»

Игорь Горских: «Многие наши проекты уникальны для России»

Генеральный директор корпорации «Русская недвижимость» Игорь Горских живет в постоянном движении — разъезды, переговоры, встречи, так что застать его в Калуге нелегко. За время нашего интервью в ресторане комплекса «Старгород» Игорь Иванович не только успел выпить чашечку капучино, ответить на несколько звонков и сообщений, договориться о следующей встрече, но и рассказать много интересного о калужском рынке арендной недвижимости, своей работе с крупнейшими мировыми брэндами и уникальном коттеджном поселке для пенсионеров.

О девелопменте и развитии территорий

Последние 8 лет мы существуем прежде всего как девелоперская компания. Наш основной бизнес — это развитие территорий. Как правило, речь идет о достаточно больших площадях, как под жилищное строительство, так и под комплексное освоение. Яркий пример такого комплексного подхода — «Старгород». Итоговый объем инвестиций в этот проект составит 1200 млн рублей. Сегодня уже мало кто помнит, но раньше на месте нашего комплекса была свалка. Нам же удалось преобразовать это пространство, и уже сейчас оно не только украшает город, но и дает ему то, чего раньше здесь не хватало, — дешевое жилье («Старгород»), иностранную гостиницу («Бест Вестерн»), а также, в ближайшем будущем, — отличный фитнес-центр. Кроме этого, мы развиваем и другие территории. В частности, у нас есть несколько проектов загородного жилья — это поселки «Грачевка» и «Ковчег». Здесь мы в основном продавали дома в собственность, но по традиции небольшая часть недвижимости выделяется нами под аренду. Так, в «Грачевке» (это 20 га территории рядом с Тарусским заповедником) мы оставили 10 домов для аренды. Это самые дорогие коттеджи в нашей линейке, которые мы позиционируем как апартаменты для топ-менеджмента северных технопарков. Также мы застраиваем порядка 100 га пригородной обнинской территории — в конце года эта земля войдет в состав города, поэтому наш проект называется «Новый Обнинск». Сейчас мы уже построили здесь около 1000 квартир и 500 домов, а всего проект предусматривает около 5000 квартир, и, опять же, до 20 % жилищного фонда будет арендным. Таким образом, к концу года в одном только Обнинске у нас будет сформирован портфель арендного жилья, включающий больше 1000 квартир. К тому же, мы строим множество коммерческих площадей, в основном, для малого бизнеса — магазинов, парикмахерских и так далее.

О строительстве доходного дома «Старгород»

Мы пришли сюда в 2008 году, и у нас уже был готов концепт освоения этой территории. Естественно, в то время речь не шла ни о чем другом, кроме строительства здесь элитного жилья. Но кризис внес свои коррективы, и стало понятно, что строить в Калуге еще один элитный жилой комплекс просто бессмысленно. Мы стояли перед выбором — либо замораживать проект, либо искать что-то новое, и аналитика показала, что арендное жилье может стать для нас хорошим выходом. Конечно, были некоторые опасения, но в итоге уже сейчас можно сказать, что наш расчет был полностью оправдан. Так, доходность «Старгорода» будет значительно выше, чем у калужского «Хилтона», хотя, с точки зрения инвестора, это аналогичные проекты — просто вложение средств в доходную недвижимость. Но если проживание человека в «Старгороде» в месяц обходится в 25 тыс. рублей, из которых 6 тысяч — услуги, а 19 тысяч — доход инвестора, то в «Хилтоне» соотношение стоимости услуг и дохода инвестора составит 100 тысяч к 20. Однако пока оба эти проекта еще не заработали в полную силу. Завершит формирование структуры территории «Старгорода» строительство фитнес-клуба и конференц-комплекса на 150 человек, и таким образом мы получим достаточно крупный туристический центр, где можно будет не только переночевать, но и поесть, отдохнуть и заняться спортом.

В единый проект «Старгорода» войдет также и дом Толмачевых, реставрацией которого мы сейчас занимаемся. Это очень непростое и новое для нас ремесло. Однако основные сложности здесь возникают не в области строительных технологий: с этой точки зрения объект достаточно простой. Главной проблемой здесь для нас стало обилие необходимой разрешительной документации. Тут колоссальную работу провели наши юристы. В самом здании мы планируем открыть офис нашей управляющей компании, т. к. по-другому его никак нельзя использовать, а по периметру мы хотим разместить своеобразную зону летнего отдыха для горожан. Этот проект пока находится в разработке, и окончательного виденья у нас пока нет, но скорее всего там будет кафе и какие-то столики для настольных игр.

О проекте поселка «55+»

В этом году мы начинаем еще одну очень интересную работу. На живописном участке площадью в 20 га в Жуковском районе будет построен поселок «55+». Этот проект уникален не только для калужского, но и для российского рынка. Дело в том, что «55+» — это специализированный поселок для пенсионеров. Соответственно, вся инфраструктура будет ориентирована именно на эту категорию — здесь будет построено не только около 1,5 тыс. домов, но и своя больница, зоны отдыха, спортивный комплекс и магазин. Вообще, в мире это довольно распространенная модель — в одних только Соединенных Штатах действует порядка 15 тыс. таких поселков, а всего в мире их — около 50 тысяч. Это уже вполне оформившийся тип поселений. Я был в нескольких подобных поселках в Америке, и самый большой из них насчитывал 7 тыс. домовладений — это очень большая территория, там живет около 14 тыс. человек. На Западе там селятся, как правило, состоявшиеся, успешные люди, которые хотят пожить в старости в свое удовольствие. При этом в тех же Штатах пенсионеры зачастую продают дорогую недвижимость в пригороде и покупают аналогичное жилье в таком поселке, только в несколько раз дешевле за счет удаленности от ключевых инфраструктурных объектов. В нашей же концепции рамки значительно расширены. Мы не предлагаем нашим клиентам обмен или пожизненную ренту. Экономическая модель будет следующая: у человека в собственности есть городская квартира, которую он может сдать в аренду, а вырученные деньги он тратит на проживание в нашем комплексе. Таким образом, за сумму, сопоставимую со стоимостью аренды квартиры в Калуге или Обнинске, наш клиент получает проживание, питание, медицинские и спортивные услуги, а также возможность постоянного общения с другими пенсионерами. Такая схема позволяет сохранять свою недвижимость в городе и, допустим, оставлять ее в наследство детям или внукам. При этом мы понимаем, что подобная модель не будет очень популярной, ведь даже в США такими услугами готовы пользоваться лишь 7 % пенсионеров. А в России, по нашим исследованиям, этот процент будет еще ниже: где-то в районе 3–4 %. Для нас это означает, что мы можем построить не меньше десяти таких поселков, так что это направление я считаю очень перспективным.

О рынке арендного жилья

Эксперты предсказывали, что с появлением «Старгорода» традиционный рынок аренды квартир, когда кто-то владеет или управляет пулом из нескольких объектов недвижимости, получит серьезный удар. Однако сейчас уже можно сказать, что эти опасения практически не подтвердились. С одной стороны, этот рынок стал более цивилизованным и профессиональным, но, в то же время, то, чем мы занимаемся — это очень узкий сегмент. Например, в «Старгороде» практически невозможно жить семье с ребенком. Поэтому рынок просто разделился. «Старгород» — это жилье для командировочных, приехавших в Калугу на несколько месяцев. Как правило, это не семьи, т. е. им не нужна квартира с кухней, не нужна детская площадка во дворе. Для них главное, что это центр города и что здесь можно поесть с шести утра и до десяти вечера. Так что те, кто занимается арендным жильем, практически не пострадали, потеряв лишь часть несвойственной для них аудитории. Все те, кто приезжает в Калугу на ПМЖ по-прежнему пользуются услугами бабушек или предпринимателей, сдающих несколько квартир в аренду. При этом стоимость если и снизилась, то незначительно, просто став более справедливой и зафиксировавшись в районе 25 тыс. рублей за хорошую однокомнатную квартиру в центре — это та цена, которую сегодня диктует «Старгород».

При этом по-прежнему очень дефицитной позицией являются общежития. У нас в планах есть строительство за городом, возле завода «Фольксваген», общежития, рассчитанного на рабочих. Сегодня в Калуге сложилась уникальная ситуация, когда работы больше, чем людей, поэтому мы должны будем привлекать в наш город новых жителей. И хорошо, если это будет не временный персонал. Такой приток принципиально изменит Калугу, поскольку количество перейдет в качество. И все жители почувствуют эти изменения на себе, ведь здесь появится множество интересных объектов, которые просто невозможно себе представить в маленьком городе. Но для этого потенциальных новых калужан надо как-то заинтересовать, дать им возможность здесь пожить и осмотреться, создав для них нормальные условия. У нас должен возникнуть качественный встречающий миграцию фронт-офис, и им могут стать недорогие общежития. К счастью, сейчас этим занимаемся уже не только мы — на этом рынке стали появляться другие игроки, строящие качественное и при этом недорогое временное жилье. Это тот редкий случай, когда меня как бизнесмена конкуренция только радует, поскольку в данном случае мы все работаем заодно: чем лучше будет место, тем дороже получится наш бизнес.

Сейчас у нас в портфеле находится 1,5 тыс. арендных объектов — квартир, юнитов, домов. Я рассчитываю, что за 5 лет он увеличится до 15 тыс. единиц. В настоящее время это самый крупный арендный комплекс в Российской Федерации. В Москве есть правительственная структура, располагающая 5 тыс. арендных квартир. Но надо понимать, что это просто квартиры, купленные на рынке за бюджетные деньги, которые сдаются за копейки. Это социальный, а не рыночный проект. С ними я, конечно, себя не сравниваю. Калужский бюджет себе этого позволить не может, поэтому и стратегия другая — ориентированная на сотрудничество с бизнесом. Мы прекрасно понимаем, что в этом году мы не можем построить 5 тыс. квартир. Мы просто их не продадим. Нужно сохранять устойчивость на рынке. Каждый год мы будем наращивать количество арендного жилья, но строго в таком режиме, который позволит сбалансировать финишные арендные цены. Если доходность понизится, то инвесторы просто уйдут с этого рынка. Чтобы этого не произошло, необходимо показывать доходность больше, чем в банке, и не перегревать рынок.

О зависимости от иностранных постояльцев

Иностранцы составляют примерно 40 % наших постояльцев. Мы заточены, в первую очередь, на работу в сфере бизнес-туризма, поскольку обычного туризма в Калуге не так много. Но бизнес-туризм — это не только экспаты. У нас в городе действует множество филиалов столичных компаний. Люди все равно будут приезжать, даже если количество иностранцев в регионе существенно сократится.

О работе с крупнейшими международными брендами в гостиничном бизнесе

Сейчас заканчивается благоустройство построенной нами гостиницы «Хилтон». Летом она уже должна будет открыться. Этот объект полностью делает наша корпорация — от концепции до заключения договора франшизы и поиска управляющей компании. Это второй наш крупный сетевой проект, а первым иностранным отелем, который заработал в Калуге, был «Бэст Вестерн». Вообще, «Бэст Вестерн» — это крупнейшая гостиничная сеть в мире, включающая более 6 тыс. объектов. А разница состоит в том, что «Бэст Вестерн» представляет собой объединение независимых отельеров. Это значит, что любая гостиница, соответствующая определенному стандарту, может в эту ассоциацию вступить. Такая модель позволила сделать эту сеть самой массовой, сохранив при этом максимальное разнообразие в рамках единого проекта. В России таких гостиниц сейчас насчитывается около двух десятков. При этом на Западе брэнд «Бэст Вестерн» гораздо более известен, чем тот же «Хилтон». Но в России все наоборот. На это и был сделан расчет, когда мы выбирали себе партнеров для открытия второй гостиницы. Нам хотелось чего-то громкого, взрывного, скандального, поэтому в итоге мы остановились на варианте с «Хилтоном».

У этих двух наших проектов есть и еще одно большое отличие — это договор франшизы. Вообще, франшиза — это некий сборник правил, которые, в нашем случае, формируют деятельность гостиницы, а также возможность использовать брэнд фирмы. Но если стандарты «Бэст Вестерна» умещаются в 4 тома, то работу «Хилтона» описывают 160 томов. Такой стандарт очень тяжело реализовать в России. Регулируется все — вплоть до формы и материала пепельниц в номерах. Самый дорогой объект в номере — это кровать, которая должна быть исключительно одной фирмы и закупаться у конкретного поставщика. Это — политика «Хилтона», продающего вам комфортный сон.

В России сейчас — около 10 городов с отелями «Хилтон», и в их числе — Калуга. Этим наш город и будет известен. Любой иностранец, который планирует поездку в Россию, будет искать здесь знакомые бренды, а затем, ориентируясь на их наличие, уже начнет изучать сам город. Появление у нас таких брендов — очень важная имиджевая составляющая. Еще 5 лет назад их приход в Калугу просто невозможно было себе представить. Это было бессмысленно чисто экономически, да и мы бы не сумели уговорить тот же «Хилтон» заключить с нами договор. Если вы сегодня приедете в офис «Хилтона» из Боровска и попросите продать вам франшизу — вам предложат просто не тратить попусту деньги. Здесь опять можно провести сравнение с Олимпиадой — это напоминает выбор из городов-претендентов на звание столицы игр. Специалисты из «Хилтона» досконально изучили Калугу, прежде чем заключить соглашение. Выбранное место должно соответствовать высочайшему общему качеству бренда. В итоге получается такая цепочка — в хорошо развитый город можно привлечь известные мировые фирмы, которые, в свою очередь, будут укреплять позитивный имидж территории.

Об отношениях с региональной властью

Самое ценное, что есть в Калужской области, — это адекватная власть. Надо признаться, что здесь нет ничего такого, чего не было бы в других местах. Понятно, что на Урале полезных ископаемых больше, в Сибири есть нефть и газ, а Калужская область может похвастаться только властью, которая действительно готова к диалогу. Ведь очень часто при общении с высокопоставленными чиновниками возникает мысль, что это какие-то марсиане, живущие совершенно в другом мире. В Калуге все не так. Здесь чиновник мыслит вполне земными категориями: для того, чтобы что-то получить, надо что-то сделать. Губернатор поставил задачу сделать нашу область более привлекательной для жизни и для инвестиций, и власть создает для этого все условия.

О строительстве нового кампуса КГУ 

Очень важным нашим проектом я считаю возведение кампуса Калужского университета. Изначально на этом месте мы собирались построить большой элитный жилой комплекс, но губернатор принял решение развивать на этой территории материально-техническую базу КГУ. Идея построить студенческий кампус пришла губернатору в феврале прошлого года. В мае нынешнего года проект уже реализован на 30 % в стадии строительно-монтажных работ. А вот что было бы, если бы такая идея появилась у какого-то другого губернатора другой области. Сначала он ее озвучивает, затем эту идею должен кто-то подхватить, объявить конкурс — это полгода, затем еще полгода на выбор концепции, потом следующий шаг — проектирование, заявка в бюджет на выделение средств (это где-то два года), дальше эти средства выделяются, ищется проектировщик, проводится экспертиза, а где-то на шестом году начинается поиск строителей, которые в течение трех лет строят здание. Итого — около девяти лет. А в нашем случае это всего лишь два года. Я считаю, что это сопоставимо с задачей по строительству сочинских олимпийских объектов. Даже строительство Дальневосточного Федерального университета длилось где-то лет шесть, а ведь здесь была задействована мощь федерального правительства.

Формально, этот проект характеризует нас больше как строителей. То, что сейчас происходит с новым зданием Калужского университета, тоже по сути можно назвать девелопментом — ведь в итоге город получит современный студенческий кампус площадью 40 тыс. кв. м, оснащенный всем, что сегодня актуально для высшего учебного заведения. В прошлом году я посетил достаточно много ведущих университетов Европы и США, изучал их опыт. Я думаю, что с учетом всех факторов нам удалось найти лаконичное и недорогое решение, которое превратит КГУ в серьезный, по меркам Российской Федерации, вуз. 


Поделиться ссылкой:

Опрос

А вы готовы сегодня взять ипотеку?

Да, готов, жить-то надо где-то

Нет, очень дорого, не потяну

Мне она не нужна, я все покупаю за кэш

Я уже взял и рад этому

Я уже взял и не рад

Результаты опроса Все опросы

Новости

Все новости