Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

Индекс «Калугахауса»

Негативные ожидания, которые стали привычными для российской экономики в 2014 году, начали оказывать влияние и на рынок недвижимости. Самыми чувствительными оказались московские девелоперы — реализовывать масштабные и дорогие проекты, которые потом могут не найти своего покупателя, слишком рискованно. В Калуге, где еще сохраняется дефицит качественного жилья, ситуация более сложная. С одной стороны, у нас более высокая премия за риск по сравнению с другими регионами ЦФО, что привлекает девелоперов из соседних областей с новыми подходами к строительству (и новыми источниками финансирования). С другой стороны, в секторе эконом-класса рынок начинает демонстрировать признаки перегрева, а ведь именно проекты «доступного жилья» легче и быстрее согласовываются с властями региона, что значительно сокращает срок реализации. Напряжение на рынке, усиленное традиционным сезонным спадом активности, растет.

Главный вопрос, который сейчас задают экспертам: будет ли расти стоимость квадратного метра? Вероятнее всего, как и в 2008–2009 годах, она на некоторое время «замрет», а затем продолжит постепенный рост. Никакого стимула к снижению в нашем регионе нет. Более того, за счет повышения т. н. «государственной цены», устанавливаемой Министерством регионального развития, до 37,5 рублей за метр даже жилье экономического класса может вырасти в цене.

Чтобы проследить кризисные процессы в динамике, аналитический центр «Калугахауса» начал учет трех индексов, которые отражают основные тенденции на рынке недвижимости. Индексы базируются на собственных данных, полученных из базы данных портала kalugahouse.ru, данных о количестве зарегистрированных сделок (их предоставляет территориальное управление Росреестра), а также данных о числе выданных ипотечных кредитов. Впервые индекс был рассчитан в марте: именно тогда стало понятно, что с рынком недвижимости происходит что-то необычное, а у калужского сегмента имеются свои особенности, которые нужно анализировать.


Итак, по итогам первого квартала индексы находятся на средних позициях. Это — результат большого объема «антикризисных» сделок, совершенных на фоне ухудшения ситуации на Украине и девальвации рубля. В обычный год активность на рынке появляется только к марту. 

В апреле начинает снижаться доля ипотечных сделок: люди вкладывают в недвижимость наличные деньги. Обратим внимание, что снижается общий интерес к рынку недвижимости, однако растет интерес к новостройкам. Именно в марте–апреле рынок в Калуге столкнулся со структурным дефицитом: в традиционно востребованной инвесторами категории 45–55 тыс. рублей за кв. м от проверенного застройщика не осталось хороших предложений.

Майские показатели продолжают тот же тренд, за исключением ипотечного индекса: здесь мы видим отголоски слухов о повышении процентных ставок. С 1 июня слухи превратились в планы, и объем выданных ипотечных кредитов стал резко снижаться.

В целом во втором квартале, несмотря на негативные экономические прогнозы, рынок недвижимости вел себя так, как привык вести летом — затихал. При этом, опрошенные «Калугахаусом» эксперты отмечали резкое снижение числа сделок, особенно в сравнении с 2013 годом. Как видим, данные статистики расходятся с ощущениями.

Большого внимания заслуживает растущий индекс новостроек. С одной стороны, он отражает давно наметившуюся тенденцию смещения интереса типичного покупателя с предложений вторичного рынка на первичный, особенно учитывая постоянный рост цен. С другой стороны, этот индекс — величина относительная: слишком большое его значение означает перекос в сторону спроса. 

Мы трактуем это так. Люди хотят жить в новом и комфортном жилье с удобными планировками, находящемся в сложившемся или перспективном районе и управляемом хорошей компанией, при этом рыночная стоимость такого жилья должна постепенно повышаться. Уровень ожидания потребителя, подстегиваемый рекламой, не соответствует уровню предложения. Ставка на эконом-класс сыграла, но дальнейшее развитие этого сегмента уже не будет столь стремительным.

На первый план выходят новостройки более комфортного класса. Однако здесь уже очень важна репутация застройщиков. Она есть у традиционно калужских компаний, которые просто не могут позволить себе работать плохо на «последнем рубеже». Она есть у «варягов», которые сдали уже не один дом. Все остальные вынуждены с переменным успехом преодолевать недоверие. И вместо массированной рекламы вкладываться в экскурсии, повышать квалификацию менеджеров, вести разъяснительную работу в СМИ. Строительный бум в регионе в самом разгаре, и цена ошибки в определении ценовой категории может быть очень высока.

Индексы «Калугахауса» мы будем публиковать в каждом номере. Кроме того, индекс потребительского интереса будет рассчитываться еженедельно и публиковаться на сайте www.kalugahouse.ru. В условиях дефицита статистической информации он будет полезен каждому покупателю.


Какие индексы мы считаем

Интерес к приобретению недвижимости. Этот показатель отражает важность темы «недвижимость» для пользователей интернета, что может быть следствием рекламы новостроек, ипотечных кредитов, или активного обсуждения темы строительства в СМИ. Он рассчитывается на основе анализа поисковых запросов по ключевым сегментам рынка и статистики посещаемости сайта kalugahouse.ru. Нормальный уровень этого показателя (то есть соответствующий большому интересу к приобретению недвижимости) лежит в диапазоне от 1850 до 1950 единиц.

Активность на рынке новостроек. Этот индекс показывает, насколько востребованы новостройки на рынке региона. В расчете используется статистика реальных сделок за прошедший месяц. Чем выше индекс, тем выше не закрытый адекватным предложением спрос. Баланс спроса и предложения — 2,0.

Показатель ипотечной активности. Представляет собой долю сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита.


Поделиться ссылкой:

Опрос

Планируете ли вы покупку квартиры в ближайшие 6 месяцев?

Планирую купить квартиру в новостройке

Планирую купить квартиру с ремонтом

Планирую продать свою и купить получше

Не планирую, уже все купил

Не планирую, нет финансов

Результаты опроса Все опросы

Новости

Все новости