Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

ГлавнаяЖурнал КалугахаусГородская среда (№9) — Илья Заливухин: «Давайте покажем инвесторам, где и что лучше строить»

Илья Заливухин: «Давайте покажем инвесторам, где и что лучше строить»

Иногда говорят, что в европейских городах сформировалась комфортная городская среда. Людей, которые используют это понятие в своей работе или выступлениях, в России часто называют урбанистами (от слова urban, «городской»).

Наши власти прилагают много усилий в плане обустройства городских территорий: последние несколько лет облагородили парки, тротуары, фасады зданий, даже модели троллейбусов. Муниципалитет хочет видеть Калугу современным и комфортным городом, одинаково привлекательным и для жителей, и для туристов. Сложность пока заключается в создании городской среды: пожалуй, нет ни одного документа, который четко определял бы это понятие для Калуги. Поэтому профильные отделы Городской управы разрабатывают и реализуют отдельные программы, каждый по своему направлению. Например, на развитие улично-дорожной сети в 2013 году выделили 1 млрд рублей — это 1/8 часть общих расходов города и 2/3 расходов Управления городского хозяйства. Примерно половина из них пойдет на содержание дорог, а остальное — на ремонт.

В результате выполнения программы к 2017 году 80 % дорог Калуги будут приведены в нормативное состояние. Насколько это повысит комфорт жителей города? Практически ни на сколько, т. к. большинству людей в автомобилях и так комфортно. Зато один из приоритетов программы — расширение площади парковок — может существенно осложнить жизнь пешеходам.

Рассеченный хорошими дорогами город — лишь одна из сложностей, которая вызвана фундаментальной причиной, а именно — отсутствием градостроительного планирования. Приходится признать, что ни чиновники, ни архитекторы, ни общество не понимают, в какую сторону развивается город. Существуют лишь нечеткие ориентиры — новый район на Правом берегу, который застраивается уже вопреки всякой логике, новые участки улиц, которые должны связать не оформленные еще районы, новые мосты, на которые пока нет денег. Между тем, вектор развития, заданный старым советским генпланом Калуги, исчерпан. А т. к. львиная доля работы Городской управы — затыкание дыр, в том числе на дорогах, то разработать стратегический план развития города просто некому.

По словам главного архитектора Калуги Евгения Голышева, работа над новым Генеральным планом в самом разгаре. Не будем опережать события, преждевременно критикуя неопубликованный документ, но, учитывая многообразие уже принятых программ развития калужских территорий, скорее всего он мало чем будет отличаться от предыдущего. Фактически, в отсутствие генеральной линии развития города, его главный стратегический документ представляет собой немного устаревшую комбинацию целевых программ отдельных отраслей. А должно быть, конечно, по-другому.

Большинство экспертов, с которыми нам удалось пообщаться за неполный год существования журнала, указывает на отдельные проблемы, мешающие развитию города. Однако до сих пор нам не удалось сформировать конструктивной повестки, которую можно было бы предложить городским властям в качестве ориентира. В надежде приблизиться к решению этой задачи я встретился с московским архитектором Ильей Заливухиным, который много работает в Калуге и сейчас является одним из самых известных новых российских урбанистов.


Прежде всего, задачу превращения Калуги в цельный город Илья видит вполне решаемой. В отличие от той же Москвы, в самом центре нашего города, вдоль Оки, сохраняются огромные площади, занимаемые промышленными предприятиями, — это грандиозный резерв для строительства жилья и инфраструктурных объектов.

Об инвесторах

Калуга — очень красивый маленький город с высокой ценой на квадратные метры. Поэтому находится немало инвесторов, которые готовы вкладывать деньги, строить эти квадратные метры и продавать их за еще большие деньги. Это их желание — та самая энергия, которую мы сейчас можем использовать для строительства современного города. Она может и разрушить городскую структуру, если дать разрешение строить в поле, да еще и подвести туда все коммуникации. А с помощью системы норм и ограничений можно пустить ее в правильное русло. На участке в центре города можно построить более дорогое жилье и быстрее его продать. Для инвестора такой бизнес честнее и выгоднее. Да, на бумаге жилье становится менее доступным, но зато атрибуты современной городской жизни — кафе, магазины, общественные зоны — не надо потом «докупать» отдельно, добираясь до них на машине или общественном транспорте.

О собственности

Конечно, строить в городе сложно. Почти все свободные участки в городе, которые можно использовать под застройку, кому-то принадлежат. Тут есть два варианта. Первый — действовать административными методами, когда город устанавливает собственников, проводит с ними переговоры, определяет стоимость выкупа участка и с учетом этого предлагает инвестору заключить инвестиционный контракт. Деньги людям выплатит город. Второй вариант — всю процедуру проводит инвестор. Иногда перспективный участок оказывается в собственности предпринимателя. Тогда ему лучше самому привлекать инвестора, т. к. в ходе строительства он сможет заработать намного больше, чем просто продав свой участок. 

О проекте города и зонировании

Девелоперам должен помогать город. Идеальная ситуация примерно такая: приходит девелопер, видит план города, где для каждого участка прописана его роль. Он может сказать: «Я хочу построить торговый центр», — и выбрать один из, допустим, трех десятков специально предназначенных для этого участков. И не просто участков, а с уже понятными очертаниями строений, парковочными площадями, точками подключения коммуникаций. Согласований — минимум! Архитектору остается лишь придать будущему центру привлекательный внешний вид и наполнить его изнутри.

Как создать такой план города? Заказчиком должны выступать городские власти. Исходя из стратегических задач развития города, делается функциональное зонирование. Для каждой из зон можно разработать своего рода брендбук, где прописать все, вплоть до места посадки деревьев. Если зона историческая или очень важная — можно даже разработать предварительные концепции, в которых зафиксировать, например, архитектурный стиль, и уже под эти концепции искать инвестора.

Что даст такой план? Прежде всего, четкие правила игры. Тогда застройщик сможет сразу просчитать издержки и включить их в стоимость квадратного метра. Все будут понимать, что для того, чтобы получить желаемый уровень благоустройства, нужно будет построить определенное количество квадратных метров и их продать. Это достаточно простая мысль, которую можно донести и до руководства города, и до каждого жителя, и тем более до девелопера. Когда все стороны заинтересованы в результате, решаются даже самые сложные задачи.

Об Обнинске

В Обнинске стояла проблема реновации территории микрорайона Мирный. Дома нужно было расселять, а лесопарк — благоустраивать, но денег в бюджете на это не было. И вот вместо того, чтобы ждать денег с неба, администрация города поручила нашему бюро сделать проект развития территории, сделав ее привлекательной для инвестора. Инвестор быстро нашелся, мы немного скорректировали проект, успешно прошли общественные слушания. Я очень боялся говорить про двадцатиодноэтажные дома, которые будут построены на границе парка, но жители города такую сделку сочли справедливой. Вместо того, чтобы жить в разрушающихся деревянных бараках, они получат ухоженный парк и современную городскую среду. Город же, потратив на разработку проекта, подготовку инвестконтракта и проведение общественных слушаний около 1 млн рублей, уже получил в бюджет сумму в двое большую. 

Сами слушания прошли очень внятно и понятно. Мы ничего не скрывали, предлагали действительно продуманные и спланированные решения. И люди очень живо этим интересовались, начинали работать вместе с нами, потому что в принципе мы решали одну задачу — развивать городскую среду, искать на это средства. Когда проходят публичные слушания, очень важно найти общий язык с населением, не оказаться в плену стереотипов. К примеру, считается, что жители будут против многоэтажных домов на границе с парком. А если посмотреть на французских урбанистов, то они вообще предлагают застраивать территории вдоль леса многоэтажными домами, потому что на первых этажах появляются магазины, кафе, рестораны, и этот парк начинает жить. Если же строить вместо башен одни трехэтажные дома, то потребуется целое поле одинаковых бараков без намека на общественные пространства.

О хайвеях и улицах

Исторически Калуга — небольшой город с ярко выраженной центральной частью. В советское время его сильно растянули, появились спальные районы, которые при этом замкнуты на центр. У жителей таких районов две транспортные задачи: приехать в центр утром и уехать из него вечером. Именно ради них расширяют городские улицы, пытаясь превратить их в хайвеи — транзитные магистрали. Но смешивать две разных транспортных системы — большая ошибка. По городским улицам люди должны ходить пешком, имея возможность в любой момент ее перейти, должен быть приоритет общественного транспорта, а скорость движения машин нужно ограничить до 30 км/ч. Скоростные магистрали нужно строить отдельно, уже безо всяких тротуаров и переходов. Хорошая городская улица — это бульвар, где есть деревья, лавочки, велосипедные дорожки, там появляется «нижний уровень» — кафе, рестораны, магазины формата street retail с большими витринами. Вдоль хайвеев же можно строить только гигантские торговые центры. Поэтому, когда обсуждается реконструкция существующей городской улицы, мы должны понимать, что именно мы улучшаем? Тут есть два варианта. Либо это возможность жить на этих улицах, либо это возможность по ним передвигаться на машине. Этот выбор даже не должен стоять перед городом. Надо жить. Если нет возможности построить хайвей для транзита, значит, транзита на этом участке и не должно быть! Иначе мы сделаем из спальни нашей общей квартиры проходную комнату.

В принципе, сейчас общественное мнение одобряет ежегодный ремонт и реконструкцию дорог. Но это вовсе не потому, что люди хотят жить на обочинах автомагистралей, а потому что дороги в плохом состоянии. Никто даже не говорит об удобном городе в целом — речь идет о приведении в норму отдельных участков дорог. Мы почти забыли, каким должен быть нормальный город, осталось только смутное ощущение, что он какой-то не такой. Но Калуга еще не прошла точку невозврата. Я верю, что людям можно объяснить, показать, как из сегодняшней ситуации прийти к удобному городу, какие шаги нужно сделать для этого. Мой опыт защиты проектов в Обнинске и других городах показывает, что жители прекрасно понимают, в чем заключается выгода для них, и готовы оказывать поддержку. Нужно только не стесняться предлагать решения и не забывать о них говорить.

Даже сейчас Калуга гораздо более приспособлена для жизни, чем Москва. И возможностей для маневра точно пока не меньше. Если главным приоритетом для нас станет цельный и гармоничный город — это может получиться. 


Поделиться ссылкой:

Опрос

Планируете ли вы покупку квартиры в ближайшие 6 месяцев?

Планирую купить квартиру в новостройке

Планирую купить квартиру с ремонтом

Планирую продать свою и купить получше

Не планирую, уже все купил

Не планирую, нет финансов

Результаты опроса Все опросы

Новости

Все новости