Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

ГлавнаяЖурнал КалугахаусКоттеджные поселки и хорошая архитектура (№14) — «Нежилое» жилье: есть ли перспективы у апартаментов и лофтов

«Нежилое» жилье: есть ли перспективы у апартаментов и лофтов


В Москве все началось несколько лет назад. Правительство нового мэра Сергея Собянина пошло на пересмотр условий целого ряда уже заключенных соглашений о строительстве жилой недвижимости. Получить разрешение на строительство новых домов стало гораздо менее реально. Поэтому многие девелоперы воспользовались лазейкой в законодательстве и вместо жилых многоэтажек построили… нежилые. То есть, по документам, гостиницы. «Номера» в таких зданиях получили название апартаментов, а вся привычная гостиничная инфраструктура отсутствовала — за полной ненадобностью. За счет значительного сокращения сроков согласования и объема разрешительной документации апартаменты в Москве предлагаются на 15-20% дешевле, чем квартиры с теми же характеристиками. Заманчиво? Есть определенные неудобства, о которых ниже, — а пока стоит оценить саму мысль о жизни в нежилом помещении.

Многие слышали о лофтах — переоборудованных под квартиры промышленных объектах или чердачных помещениях. В Европе и Америке такое жилье считается богемным и зачастую элитным. В России статус подобного помещения однозначен — нежилое, не соответствующее требованиям. Поэтому попытка перевести в жилой фонд любой старый склад или контору XIX века в центре Калуги обречена на неудачу. Но самое интересное, что делать это вовсе не обязательно — ведь проживать в нежилом помещении никто не запрещает. Когда вы останавливаетесь в гостинице — вы временно проживаете в нежилом помещении гостиничного типа. Насколько временно, решать вам. И если бы вам предложили купить такой номер, с кухней и санузлом, да еще в центре города, да еще процентов на 20 дешевле, чем квартиру аналогичной площади, разве это не было бы поводом серьезно задуматься? Примерно так рассуждали инвесторы, переименовав свои жилые комплексы в гостиницы и апарт-отели. Рынок быстро распробовал новое предложение, и началась настоящая эпидемия.

«Большой московской эпидемией апартаментов» назвали дискуссию на модной медийной площадке Roof Point организаторы — архитектурно-проектное бюро T+T Architects и мебельная компания K.S.Buro. В мероприятии принял участие даже главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов — и его позиция была жесткой: мы эту тему упустили, но это строительство «серое», и его надо пресекать путем принятия новых нормативов. Основная претензия города — девелопер апарт-проекта не обязан думать о социальной инфраструктуре, а жителям апартаментов она неминуемо потребуется (в отличие от постояльцев гостиницы). 

Формат аппартаментов очень актуален в новом строительстве, говорит коммерческий директор T+T Architects Наталья Нефедова. Многие московские застройщики выводят на рынок комплексы, состоящие из квартир и аппартаментов — по сути, это рядом стоящие здания с разными статусами. И покупателям предлагается либо купить по более низкой стоимости формально нежилое помещение (и не иметь права прописки), которое можно использовать и в коммерческих целях, либо приобрести обычную квартиру — но существенно дороже. Название, окружение и даже адрес объекта зачастую будут одинаковыми.

В Калуге тема обсуждается давно, хотя и не привлекает большого внимания СМИ. Именно апартаменты могут быть основой нового цивилизованного рынка арендного жилья, который так нужен городу. Во-первых, апартаменты могут быть небольшой площади — это дешевле, а стало быть легче для тех, кто снимает свою первую студию. Во-вторых, если апартаментные комплексы обеспечить минимальным гостиничным сервисом, это будет идеальным решением для относительного длительного проживания. Кроме того, в апартаментном комплексе может быть единая управляющая компания, которая и будет заниматься сдачей жилья в аренду. Одной из первых попыток реализовать подобный проект стал комплекс «Старгород» на ул. Суворова. Однако тут до индивидуальных покупателей дело не дошло — комплекс принадлежит группе инвесторов, которые рассматривают его именно как объект гостиничного типа.

Конечно, на волне масштабного строительства кто-то из инвесторов может рискнуть и вывести на рынок индивидуальные апартаменты. Но, скорее всего, в Калуге тема строительства апарт-проектов с нуля так и останется экзотикой.

Нам же интереснее рассмотреть другой вопрос, тоже касающийся нежилых помещений. В район, который в Калуге принято называть «расширенным центром», попало немало промышленных зон, которые уже давно не используются по прямому назначению. А их освоению мешают не только собственники, но и сложные правила игры, связанные с выделением участков под жилое строительство. Более того, мало кто в Калуге вообще представляет, как подступиться к этому вопросу.

Мы много работаем с проектами редевелопмента, говорит руководитель T+T Architects Сергей Труханов. «Это всегда сложные, но «вкусные» проекты, в которых основной целью мы ставим бережную реконструкцию — сохранение исторической ценности здания с очень дозированным привнесением «нот современности». Территория обретает новое прочтение и активно включается в городскую среду. Практически в любом городе старше ста лет есть старые промышленные объекты, мы всегда ими интересуемся. Широка страна моя родная, но жить на окраине, в поле, когда недалеко от центра города есть гектары земли — расточительно!».

Первая мысль, которое приходит на ум любому, кто задумается о теме редевелопмента в Калуге — реновация бывшего ликеро-водочного завода «Кристалл» на ул. Билибина. Но специалисты, как правило, имеют дело с гораздо более сложными случаями, которые не лежат на поверхности. К примеру, бюро T+T разработало проект реновации территории Опытного завода № 408 в Москве — его общее состояние гораздо более запущенное, а территория сдана в аренду десяткам компаний. И это добро на участке 0,9 Га не просто находится вблизи станции метро «Аэропорт», но и непосредственно примыкает к элитному жилому комплексу «Триумф-палас». Разумеется, в освоении такой недвижимости заинтересованы многие.

Проектом предусматривается демонтаж 7 ветхих корпусов из 15, а оставшиеся реконструировать и дополнить мансардными этажами, получив в итоге почти 12 тыс. метров полезной площади. Весь комплекс приобретет единый архитектурный облик, а «промышленный» красный кирпич дополнят фальцованная сталь и натуральное дерево. В самом большом корпусе разместятся не только одно- и двухуровневые апартаменты, но и ресторан, а также шоу-румы и помещения свободного назначения. И вновь законодательный парадокс: эта комфортная и красивая территория может быть только нежилой.

Апартаменты сегодня являются уникальным типом недвижимости, не имеющим под собой нормативной базы, что открыло невероятные «горизонты» для девелоперов, с иронией говорит Сергей Труханов. В ситуации, когда для строительства могут быть использованы бывшие промышленные территории, заводы, фабрики, качество и продуманность объекта во многом зависит от профессонализма архитектора, ответственности девелопера и городских властей. При правильном сочетании может получиться многофункциональный объект со всей необходимой инфраструктурой и архитектурной составляющей. Это благоприятно скажется как на городе в целом, так и на продажах конкретного проекта. 

Можно ли ожидать чего-то такого в Калуге? Да, скорее всего, нам удасться адаптировать московский рецепт. И пусть дело не дойдет до целых кварталов в стиле loft, но разумная альтернатива новостройкам и ветшающему жилью в центре будет пользоваться спросом — а, значит, и до предложения остались считанные годы.


Поделиться ссылкой:

Опрос

Планируете ли вы покупку квартиры в ближайшие 6 месяцев?

Планирую купить квартиру в новостройке

Планирую купить квартиру с ремонтом

Планирую продать свою и купить получше

Не планирую, уже все купил

Не планирую, нет финансов

Результаты опроса Все опросы

Новости

Все новости