Рынок жилья относится к наиболее развитому сегменту рынка недвижимости. Сделки с жилой недвижимостью всегда сопровождаются различными доводами и слухами. Реальность же очевидна – цены на жилую недвижимость постоянно растут.
За несколько прошедших лет цены на рынке жилой недвижимости существенно изменились, и этому способствовали многие факторы. Вот некоторые из них:
В 2006 году Калужская область вошла в число трех пилотных регионов, в которых начал осуществляться проект строительства малоэтажного быстровоспроизводимого жилья. Областные власти определили под застройку более 500 земельных участков.
Спрос на малоэтажное индивидуальное жилье показывает стабильный рост. По данным Калугастата, в 2006 году жители Калужской области за свой счет и с помощью кредитов построили 120 тысяч кв.м общей площади домов (45% от общего объема жилья). В 2007 году объем индивидуального жилищного строительства вырос на 29% относительно уровня 2006 года. Доля малоэтажной застройки в общем объеме возведенного жилья за 2007 год составила 39%.
Так, в Калуге в 2007 году из 150 тысяч кв.м нового жилья 12 тысяч кв.м построено в виде индивидуальной застройки.
В данном отчете в качестве исследуемого периода в ходе анализа рынка жилой недвижимости г. Калуги был выбран период с октября 2007 года по апрель 2008 года. На протяжении всего анализируемого периода на рынке жилой недвижимости наблюдается общая тенденция роста.
Вторичный рынок жилой недвижимости г. Калуги можно рассмотреть с точки зрения сделок с квартирами, индивидуальными жилыми домами и прочими объектами жилой недвижимости (комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах). Соотношение количества сделок в данных сегментах рынка представлено рисунком (рис.1).
Доля, приходящаяся на сделки с индивидуальными жилыми домами не велика 9 процентов, в связи с незначительным числом покупателей, заинтересованных именно в таких объектах. В первую очередь это связано с тем, что затраты на обслуживание индивидуальных жилых домов более значительны, чем затраты на обслуживание квартир. Однако рост цен на недвижимость не обошел и этот сегмент рынка.
Динамика средневзвешенной цены на индивидуальные жилые дома на вторичном рынке жилой недвижимости в целом положительная на протяжении всего анализируемого периода. Общий рост стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с октября 2007 года по апрель 2008 года составил для индивидуальных жилых домов в среднем 53%.
Ежемесячная динамика средневзвешенных цен на индивидуальные жилые дома приведена в таблице 1.Таблица 1. Ежемесячная динамика цен
Показатель |
Октябрь |
Ноябрь |
Декабрь |
Январь |
Февраль |
Март |
Апрель |
Средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в индивидуальных жилых домах, руб. |
30 100 |
33 127 |
33 980 |
38 510 |
42 440 |
41 720 |
46 050 |
Основной рост цен на индивидуальные дома был отмечен в период с января по февраль и составил 13%, а всего за исследуемый период прирост цены составил 53%, что связано с повышением спроса на данные объекты в связи с наступлением весеннего сезона. Количество сделок с индивидуальными домами в период с октября 2007 г. по февраль 2008г. в четыре раза меньше сделок прошедших в период с февраля по апрель 2008г., что тоже непосредственно связано с сезонностью.
Основную долю индивидуальных домов, выставленных на продажу, составляют дома, расположенные в районах, удаленных от центра города. Это такие районы, как Кубяка, Северный, Терепец, Силикатный, Малинники. Связано это с тем, что в данных микрорайонах в настоящий момент ведется активная частная застройка. 32,4% составляют дома, расположенные в пригороде города Калуги, расстояние до которых не превышает 15-18 км от центра города, это Ромодановские дворики, Росва, Ждамирово, Мстихино, Резвань. Доля домов, расположенных в прилегающих к центру города микрорайонах (улицах), таких как ул.Сосновая роща, ул.Максима Горького, пл.Маяковского и т.д. составляет 14,7%. Незначительным предложением представлен выбор домов, расположенных в центре города (ул.Труда, ул.Плеханова, пл.Победы и т.д.), он составил 11,8%, в основном это коттеджи построенные по индивидуальным проектам, доля сделок с данными объектами невелика (3-5% от всех сделок), вследствие их доступности по цене лишь незначительному слою населения, низкой ликвидности из-за маленького количества предложений, а также желания потенциального покупателя приобрести жилой дом в пригороде или на окраине города, в микрорайонах приближенных к лесному массиву.
Ежемесячная динамика средневзвешенных цен на квартиры в зависимости от местоположения приведена в таблице 2.Таблица 2. Ежемесячная динамика цен в зависимости от местоположения
|
октябрь |
ноябрь |
декабрь |
январь |
февраль |
март |
апрель |
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в центре города (ул.Труда, ул.Плеханова, пл.Победы и др.) |
38139 |
41043 |
42285 |
47638 |
52946 |
52639 |
55646 |
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в районах, прилегающих к центру города (р-н Сосновой рощи, пл.Маяковского, ул.Степана Разина, пер.Тульский, ул.М.Горького и т.д.) |
34220 |
35841 |
36618 |
42063 |
45499 |
44452 |
47481 |
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома в микрорайонах, расположенных на окраине города (Кубяка, Северный, Терепец, Малинники, Силикатный, Анненки и т.д.) |
25139 |
28633 |
29380 |
33296 |
37879 |
37180 |
43386 |
Динамика средней стоимости 1 кв.м индивидуального дома пригороде Калуги (Ждамирово, Ромодановские дворики, Росва, Мстихино, Резвань и т.д.) |
22962 |
26973 |
27630 |
31053 |
33434 |
32639 |
37690 |
Динамика средневзвешенной цены на индивидуальные жилые дома на вторичном рынке жилой недвижимости в основном положительная на протяжении всего анализируемого периода.
Следует отметить, что наибольшее число сделок осуществляется с домами, расположенными на окраине города и в пригороде, связано это с большим предложением домов в данных районах, лучшей по сравнению с городом экологической обстановкой, доля сделок с данными объекта в общей массе сделок с индивидуальными домами составляет 71%.
В среднем стоимость индивидуальных домов, расположенных в центре города на 15,9% выше стоимости квартир, расположенных в районах прилегающих к центру города, на 40% выше стоимости домов, расположенных на окраине и на 54% выше домов, расположенных в пригороде. Стоимость домов, расположенных в прилегающих к центру города районах на 21% выше стоимости домов, расположенных в удалении от центра города, и на 33,2% выше стоимости домов, расположенных в пригороде города. Стоимость домов, расположенных в микрорайонах удаленных от центра города в среднем выше стоимости домов, расположенных в пригороде на 10,3 %.
На сегодняшний день в Калуге осуществляется несколько проектов по возведению малоэтажных поселков: от эконом-класса для молодых семей (Швейцарская деревня и Молодежный) до бизнес-класса (клубный поселок Рождественно и Киуши под Авчурином).
В 12 км от Калуги, возле деревни Криуши и села Авчурино Ферзиковского района, возводится элитный малоэтажный поселок. На площади 170 га планируется построить 300 коттеджей различного типа. В поселке будет создана вся необходимая инфраструктура.
Сегодня девелопер проекта ООО «СК «Монолит» предлагает дома различной площади и конфигурации от 100 кв.м, как деревянные из профилированного клееного бруса хвойных пород, так и кирпичные, включая земельный участок, коммуникации и разводку инженерных сетей по дому.
Инвесторам предлагается 12 вариантов загородного дома. В зависимости от величины дома площадь участка варьируется от 5 до 20 соток. Цена квадратного метра – от 45 тыс.руб.
Самый заметный проект доступного малоэтажного жилья в Калуге, рассчитанный на средний класс и молодые семьи. Он расположен в живописном и экологически чистом месте в 10 км от центра Калуги.
В Швейцарской Деревне предлагаются дома различной планировки с вариантами площадей от 67 до 108 кв.м и земельными участками от 3 до 9 соток. В поселке создаются все необходимые коммуникации и инфраструктура, необходимые для комфортного проживания.
Фактически жители Швейцарской Деревни получили возможность по цене двухкомнатной квартиры приобрести в собственность дом площадью 67 кв.м и земельный участок в черте города – их общая стоимость составляет около 2,3 млн.рублей.
Поселок Молодежный
Построен в деревни Лихун в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Для молодых семей Калуги и области здесь построено 200 малоэтажных домов: 130 общей площадью 36 кв.м и 70 коттеджей площадью 52 кв.м. Общая площадь застройки составит 10 620 кв.м. Стоимость квадратного метра составляет 18 700 рублей.
Работы по проведению инженерных коммуникаций выполнены за счет средств областного и городского бюджетов. В ближайшее время в планах строительство школы, детских садов, физкультурно-оздоровительного комплекса. Также на въезде в поселок запланированы торговые комплексы, круглосуточный продовольственный магазин, аптека и общественный центр с офисом врача общей практики.
По сути, это будет первый городской элитный поселок, спроектированный по единому генплану и расположенный в экологически чистой зоне города, на лесной поляне, где и построены 35 коттеджей с участками от 15 до 25 соток.
Весь поселок выполнен в едином архитектурном стиле. Площадь такого особняка 148 кв.м. Современные планировки домов, построенных по европейской технологии, полный набор городских коммуникаций и просторные участки создают все условия для комфортного круглогодичного проживания и всесезонного отдыха.
Стоимость коттеджей разная – до шести миллионов рублей за дом с участком. Комфортная жизнь и полноценный отдых на лоне природы жителям поселка обеспечены закрытостью территории, огороженной и охраняемой по периметру.
В Рождественно не предусмотрено строительство детских садов и школ, досуговых и развлекательных центров, поскольку формат клубного поселка предполагает недоступность его для посторонних.