«Везде говорят, что цены на недвижимость упали и будут падать дальше. За сколько сейчас можно купить однокомнатную квартиру в Калуге?»
«Почему все говорят про падение цен, а в Калуге цены не падают? Мы что, уже не в России живем?»
Примерно такие вопросы задают люди, звонящие по объявлениям в наше агентство. Да, если прозвонить объявления в течение месяца, это лишь добавит вопросов. Разлет цен по однокомнатным квартирам в Центре, на некрайних этажах, типовой планировки такой: от 1 800 000 рублей до 3 500 000 рублей. Так какова же реальная стоимость квартир в Калуге? И как повлиял на нее кризис?
Если мы позвонили по 7 объявлениям в газете, и во всех случаях нам назвали сумму в диапазоне от 2 100 000 до 2 600 000, мы сделаем вывод, что, наверное, такая цена на квартиры. Верно?
А если я скажу, что из 35 продаваемых квартир есть 2, которые продаются за 1 800 000, и 1 квартира, которая стоит 1 700 000? И что реально подаются именно такие квартиры, которые интересны по цене?
Рыночная цена – это та сумма денег, за которую продавец готов продать квартиру, а покупатель готов ее купить.
То есть, зная, за сколько были проданы квартиры в том или ином районе, мы будем знать приблизительную рыночную стоимость квартир такого класса.
«Ваш товар, а наш купец»
Сейчас покупают по-другому, не так, как покупали в докризисное время. Давайте сравним:
Раньше:
Было, как минимум 2 категории покупателей, которых стоимость квартиры мало волновала:
Сейчас:
Квартиры по-прежнему покупают, но! Покупают, уже обращая пристальное внимание на стоимость. Все СМИ (газеты, журналы, Интернет) наперебой говорят о повальном падении цен на недвижимость. Да и денег стало гораздо меньше у людей. Поэтому сейчас покупают либо для того, чтобы жить (обычно ипотека) и тут считается каждая копейка, либо осуществляют вложение денег (а тут изначально рассматриваются только те варианты, которые интересны по цене, и еще, как правило, покупатель добивается большой скидки).
То есть, если раньше покупали и те квартиры, которые стоили дороже остальных, то теперь берут квартиры, которые готовы уступить за самую интересную цену.
Конкретные цифры
Посмотрим, почем же продавались квартиры раньше и почем они продаются сейчас. Мы закладываем такие параметры:
Однокомнатная квартира в Центре, не на крайних этажах, типовой планировки. Год постройки домов – от 1962 до 1988 года. (причина – качество старых домов может оказаться выше, чем у новых. Потому и такой разлет). Только предложения от продавцов квартир (без посредников).
Из соображений корректности и конфиденциальности, в параметрах квартир, продающихся сейчас, не указывается улица.
До кризиса. Весна – лето 2008 года.
Улица |
Комнаты |
Материал |
Этаж |
Эт-сть |
Общая |
Жилая |
Кухни |
Цена |
Пухова ул. |
1 |
Панельный |
3 |
5 |
31,5 |
17 |
7 |
2.650 |
Луначарского ул. |
1 |
Кирпичный |
2 |
5 |
32 |
17 |
6,7 |
2.650 |
Жукова Марш. ул. |
1 |
Панельный |
2 |
5 |
31,4 |
18 |
6,5 |
2.300 |
Баррикад ул. |
1 |
Панельный |
2 |
5 |
30,3 |
16,7 |
6,5 |
2.400 |
Суворова ул. |
1 |
Панельный |
3 |
5 |
31 |
17 |
7 |
2.200 |
Московская пл. |
1 |
Кирпичный |
4 |
5 |
33 |
19,7 |
6 |
2.150 |
Поле Свободы ул. |
1 |
Кирпичный |
3 |
5 |
32,3 |
19 |
7,2 |
2.640 |
Горького М. ул. |
1 |
Кирпичный |
2 |
5 |
29 |
17 |
6 |
2.450 |
|
|
|
|
|
31,31 |
17,68 |
6,61 |
2.430 |
Обратите внимание на то, сколько всего квартир
выставлено на продажу. Из этого ассортимента и выбирал до кризиса покупатель.
Сейчас. Зима – весна 2009 года.
Материал |
Этаж |
Эт-сть | Общая | Жилая | Кухни |
Цена |
кирп | 3 |
5 |
30 |
17 | 6 | 1.770 |
пан |
3 |
5 |
31 |
17 |
6 |
1.870 |
пан |
3 |
5 |
30,4 |
17 |
6,8 |
2.020 |
пан |
4 |
5 |
31 |
17 |
6,7 |
2.020 |
пан |
3 |
5 |
31,7 |
18 |
6 |
2.050 |
пан |
3 |
5 |
31,4 |
17 |
7 |
2.050 |
пан |
3 |
5 |
31 |
17 |
7 |
2.070 |
пан |
4 |
5 |
31,1 |
17 |
7 |
2.070 |
пан |
3 |
5 |
31 |
17 |
6 |
2.150 |
пан |
3 |
5 |
31,4 |
17 |
6,9 |
2.170 |
кирп |
3 |
5 |
30 |
17 |
6 |
2.170 |
пан |
2 |
5 |
30 |
18 |
5 |
2.200 |
пан |
4 |
5 |
30 |
16 |
6,8 |
2.220 |
пан |
3 |
5 |
31 |
15 |
7 |
2.250 |
пан |
3 |
5 |
32 |
19 |
6 |
2.270 |
пан |
2 |
5 |
30,5 |
18 |
6 |
2.270 |
кирп |
2 |
5 |
31 |
18 |
6,2 |
2.270 |
кирп |
3 |
5 |
31 |
18 |
6 |
2.320 |
пан |
2 |
5 |
31 |
17 |
6,6 |
2.340 |
кирп |
3 |
5 |
31 |
18 |
6 |
2.350 |
пан |
4 |
5 |
30 |
16 |
6,7 |
2.350 |
пан |
4 |
5 |
30 |
17 |
6,5 |
2.370 |
кирп |
3 |
5 |
30,9 |
16,7 |
6,1 |
2.370 |
кирп |
3 |
5 |
30 |
16,7 |
6,1 |
2.370 |
кирп |
2 |
5 |
30 |
16 |
6,7 |
2.400 |
кирп |
2 |
5 |
30 |
16 |
5,9 |
2.470 |
пан |
3 |
5 |
32 |
17 |
5 |
2.570 |
пан |
4 |
5 |
31,8 |
13,5 |
6,3 |
2.620 |
пан |
2 |
5 |
31,5 |
17,5 |
6,4 |
2.620 |
пан |
3 |
5 |
31,5 |
17 |
7 |
2.650 |
кирп |
2 |
5 |
31,7 |
17,1 |
6,6 |
2.670 |
пан |
3 |
5 |
32 |
17 |
5 |
2.850 |
пан |
2 |
5 |
31 |
17 |
7 |
3.020 |
пан |
4 |
5 |
31 |
17 |
6 |
3.070 |
кирп |
3 |
5 |
30,6 |
21 |
7 |
3.070 |
кирп |
2 |
5 |
30,2 |
18 |
6 |
3.570 |
|
|
|
30,9 |
17,1 |
6,3 |
2.387 |
Что мы видим? Во-первых, квартир стало много. Во-вторых, стало много дорогих квартир (даже дороже, чем до кризиса). В-третьих, появились квартиры, продающиеся по действительно интересной цене. Но их очень мало. Почему так?
А потому, что реально продаются квартиры по
интересной стоимости. И их количество стабильно небольшое. А дорогие квартиры –
не продаются и потому их число со временем только увеличивается. Вот и
получается картина маслом – кризис, везде цены падают, а у нас в Калуге, как
будто выросли.
С момента начала финансового кризиса произошло изменение стоимости квартир в Калуге. Цены понизились. Пороги понижения считаем так: стоимость однокомнатной квартиры (по параметрам, указанным выше) до кризиса и сейчас. Засчитывается только стоимость квартир, которые были реально проданы. Источник – мои сделки, как специалиста по продажам недвижимости. Летом стоимость такой квартиры составила 2 300 000 рублей. Сейчас квартира такого класса реализована за 1 750 000 рублей. Разница составила 600 000 рублей, или 24,5%. Причем бывают и варианты, продающиеся еще дешевле. Это в целом остается незамеченным, из-за постоянного накопления квартир, продающихся по завышенной цене. Изменился подход покупателей к приобретению квартиры. Реальный уровень понижения – удовлетворил бы покупетелей, если бы они видели интересные квартиры. А так как этого не происходит, тормозится процесс увеличения спроса (народ думает, что цены бредовые и должны упасть, не подозревая, что они УЖЕ упали).
Информация подготовлена специалистами агентства недвижимости «Дома». Подробная информация об агентстве доступна по ссылке: http://www.kalugahouse.ru/agency/doma/