Для пользователей


Уже работаете с нами?

войти   Регистрация Напомнить пароль

добавить объявление

Мастер-класс по редевелопменту

Пока Калуга раздумывает, что делать с «Кристаллом», в соседней Туле частью городской среды стало гораздо менее интересное здание завода

Как выглядит калужский завод, вы примерно представляете. Не Фольксваген, обычный стереотипный советский завод. Огромная территория. Большие мрачные цеха стандартных зелено-сине-белых цветов, зеленые же сто раз крашенные токарные станки, повсюду следы машинного масла, угрюмые рабочие в спецовках, очереди на проходной после окончания рабочего дня. В административной части не лучше — псевдодеревянные панели на стенах начальственных кабинетов, морально устаревшая мебель, специфический запах. Есть парадная часть для юбилеев и переговоров, но это исключение.

В Калуге старые предприятия оказались в ловушке, когда значительная доля инфраструктуры стала излишней для сегодняшних объемов производства. Здания можно сдать в аренду, но за сущие копейки — предложений на рынке много. А подстанции, хранилища, котельные и прочие сети остаются на балансе. Приходится сокращать издержки на обслуживание: ремонтировать только в крайнем случае, экономить на инженерных системах и даже на банальной уборке. С учетом накопленного износа это закончится падением спроса, банкротством, и продажей участка.

Во всем мире для увеличения капитализации старых промышленных территорий применяют процедуру редевелопмента. Предприятие или его часть перепроектируется с учетом действующей экономической модели и планов развития. «Лишние» участки включаются в городскую среду в виде общественных пространств или жилой недвижимости — их стоимость повышается, привлекаются инвестиции, которые вкладываются в том числе в производство. Выигрывают все, но главный бенефициар — город: вместо умирающей промышленной территории на ценной городской земле появляются современные и комфортные объекты недвижимости. Эта тот самый рост эффективности городского хозяйства, о котором любят говорить продвинутые мэры и которого требует правительство.

Действовать здесь надо аккуратно, так как даже на подготовительном этапе нужно вложить деньги: изыскания, экономическая модель, архитектурный проект, работа с общественным мнением. Но альтернатива описана выше: денежный поток уменьшается, стоимость бизнеса превращается в стоимость участка за вычетом издержек на снос.

Готовых рецептов, подходящих Калуге, пока не придумали. Но если еще недавно о редевелопменте говорили в крупных городах, где экономический эффект (и риски) выше, то сейчас процесс идет и в городах поменьше. Например, в Туле. Пусть творческий кластер «Октава» рождался совсем не так, как описано выше, имеет смысл изучить результат повнимательнее.

Начать надо с того, что «Октава» никогда не была «типичный советским заводом», ее история больше связана с инновациями. Основанный в 1927 году тульский завод производит и серийно выпускает микрофоны и средства связи как для военного, так и для гражданского использования. «Октава» – хорошо известный в среде профессиональных музыкантов брэнд. Микрофоны завода использовали такие звезды, как U2, Sting, Iron Maiden и Radiohead, Мэрлин Мэнсон и Владимир Высоцкий. Именно в микрофон «Октавы» Юрий Гагарин произнес свою знаменитую фразу «Поехали!». Нет ничего удивительного, что именно «Октава» стала площадкой для создания переосмысленного пространства, которое объединило действующий завод и современную площадку для досуга, творчества и отдыха горожан.

Часть территории завода (он находится в самом центре Тулы, в двух шагах от Кремля) последние годы простаивала, так как современное производство уже не требует тех площадей, какие были необходимы в XX веке. Госкорпорация Ростех разработала проект по созданию творческого индустриального кластера на базе неиспользуемых площадей «Октавы», при этом было принято решение сохранить и модернизировать завод. Проект представили Президенту и получили его одобрение. В 2017 году завод перешел под прямое управление Госкорпорации Ростех, тогда же началась модернизация производства.

Для проработки концепции выбрали команду опытных специалистов по развитию территорий — архитектурное бюро Orchestra, — которые провели глубинные интервью с жителями Тулы, изучили повседневную жизнь города, разработали социокультурную модель всего кластера и определили направления работы творческой команды. (О работе над проектом на дискуссии «Городская застройка ближайшего будущего» рассказывала архитектор Orchestra Юлия ­Ганкевич). Амбициозная задача потребовала почти года работы специалистов бюро, экспертов, художников, а после официального открытия кластера в апреле 2018 года задач стало только больше: ведь экстерьеры здания, дизайн внутренних помещений и даже тематическое наполнение — лишь средство работы с местным культурным контекстом.

Основными темами концепции кластера в итоге стали технологии, мэйкерство (от to make, делать) и звук. Тула остается промышленным городом с сильными традициями, поэтому среди объектов кластера появились Музей станка и техническая библиотека с качественной подборкой профессиональной литературы. Есть своя лаборатория «ФабЛаб» (это что-то вроде клуба юных техников с акцентом на лазерную резку и 3D-печать), планируется открытие студии звукозаписи. ­Работает мини-кафе и музейный магазин, есть зин-редакция (зин — любительское малотиражное издание). На третьем этаже разместилась Высшая техническая школа — ее открытие запланировано на вторую половину 2018 года, четвертый отдадут арендаторам (не всяким: резиденты должны разделять ценности творческого кластера). Пятый этаж с открытой верандой по плану должен занять ресторан. Остальное — 1000-метровый многофункциональный зал на первом этаже и открытый двор, где проходят мероприятия кластера и городские события.

Важно, что все части проекта придуманы так, что постоянно взаимодействуют между собой, образуя своего рода экосистему (в обычном офисном, ладно, многофункциональном центре такого нет). Это проявляется в стилистике, выборе темы, аудитории и даже в расписании: в течение дня на «Октаве» есть, чем заняться. На площадке кластера постоянно проходят большие и маленькие мероприятия — от лекций до концертов и форумов. За это отвечает команда сопровождения, задача которой — вовлекать жителей города в работу «Октавы». Культурная программа с четким календарем расписана на месяцы вперед, а кластер потихоньку становится точкой притяжения для горожан.

Интересно, как само здание вписывается в окружающую среду (до последнего времени она была не слишком дружелюбна). Советская и проспект Ленина — основные улицу центральной части Тулы, — связаны с «Октавой» небольшими обшарпанными переулками, заполненными магазинчиками без претензий. Исключения начали появляться уже в прошлом году: два барбершопа и книжный магазин явно рассчитаны не на завсегдатаев промзон. Так в районе появляются новые «первые линии», это приводит к обоснованному росту арендной платы, а она, в свою очередь, будет вложена владельцами в дальнейшую капитализацию недвижимости: ремонт фасадов, благоустройство тротуаров и повышение пешеходной доступности. Проблема с парковкой должна решится после открытия еще одной пешеходной связи — с улицей Энгельса, где есть большая и удобная муниципальная стоянка (кстати, стоимость часа в Туле в среднем ниже, чем в Калуге, но парковка платная почти по всему центру).
Так что пока парадные фото кластера «Октава» можно делать лишь с некоторых ракурсов. Однако проект продолжает развиваться, и перспективы у него самые радужные. И сейчас самое время изучить опыт соседей и подумать, как он может быть применен в Калуге.

За последние 10 лет в Калуге было лишь несколько попыток создания современных общественных пространств, объединенных общей темой (из уже не существующих можно вспомнить «Арт-Завод» и лофт «Циолковский»). За исключением Инновационного культурного центра (он играет в другой весовой категории), наиболее успешной стал IT-центр на ул. Циолковского — хотя бы потому, что проект продолжает развиваться. В его основу легла яркая идея, однако ее встраиванием в культурный контекст специалисты не занимались. Во многом поэтому ИТ-центр остается профессиональной историей, мало влияющей на окружающий город.

«Дом новой культуры» в парке Циолковского — совсем другое дело, проект изначально строился на серьезных исследованиях общественного мнения и культурного кода города, которые проводили профессионалы. Не их вина, что за несколько лет строительства в сознании людей произошла серьезная трансформация: контекст стал другим, и даже вынудил изменить название. Но все же это новая, созданная с нуля на пустом месте точка притяжения — чудесный подарок, роскошь для города, центральная часть которого медленно умирает без должного внимания.

Кейс «Октавы» стоит изучить прежде всего владельцам административных корпусов и старых цехов в центральной части города. Инвестиции в разработку проекта и авторский надзор несопоставимо ниже, чем сметная стоимость реконструкции, а правильная идея может превратить обычный офисный центр класса B- в модное и интересное место. Уделив внимание связям с окружающим городом, проектируя хотя бы в границах квартала, если не микрорайона, можно «спасти» самый непрезентабельный промышленный объект. И наоборот, вложив большие деньги в строительство без учета контекста, можно получить в центре города безжизненную территорию, которой будут сторониться нормальные арендаторы. ­К сожалению, в Калуге уже немало таких примеров.