Новостройки комфорт-класса

Репутация недвижимости, как самого надежного способа сохранения и преумножения денежных средств, формировалась столетиями. Истории известно огромное число примеров успешного вложения «денег в дома». Например, именно на операциях с недвижимостью и инвестициях в новые проекты держится состояние миллиардера дональда Трампа.

Мировой тренд

Сегодня доля капиталовложений в недвижимость составляет почти четверть от общего объема всех инвестиций в мире. Аналитики прочесывают горы информации, пытаясь определить, на каких рынках инвестиции в квадратный метр будут более оправданы. Одни советуют вкладываться в уже готовую жилплощадь, иногда даже историческую — чтобы зарабатывать на аренде. другие предлагают рассматривать девелоперские проекты и инвестиции на ранних стадиях строительства, но, в любом случае, все сходятся на том, что вложения в недвижимость — наименее рискованный и наиболее прозрачный инструмент из всех, доступных частным лицам.

Причины такой высокой оценки просты: квартира — реально существующий материальный объект, его стоимость основана на балансе спроса и предложения, использовать его можно, в том числе, по прямому назначению, а, главное, прибыль от вложения капитала может быть как разовой, так и регулярной.

В первом случае прибыль возникает при полной продаже квартиры — за счет разницы в цене в момент приобретения и продажи. А во втором случае, при сдаче недвижимости в аренду, можно получать ренту — постоянный доход.

А если кризис?

Опыт показывает, что такой актив, как квартиры, наиболее устойчив в реальной цене даже в неблагополучные периоды экономического спада.

В 2008–2009 годах российский рынок недвижимости продемонстрировал наивысшую способность сопротивления кризисному давлению. С точки зрения устойчивости к экономическому спаду, безусловное преимущество имеют ликвидные квартиры в качественных жилых комплексах. Например, сегодня объекты элитного жилья и бизнес-класса востребованы людьми, для которых экономический кризис скорее является еще одной возможностью, чем угрозой.

В среднем, за каждый год строительства номинальная стоимость квартиры возрастает на 18 %, что примерно вдвое выше доходности вклада в валюте, размещенного в надежном банке. То есть, если бы инвестор просто продал выстроенное жилье, то он имел бы доходность, которая в 1,5 раза превышала бы доходность самого безрискового актива в стране. При этом квартира находится в собственности инвестора, а не в доверительном управлении, а значит, хозяин в любой момент волен распорядиться ею по собственному желанию, что не всегда возможно в случае вклада и, тем более, других финансовых инструментов.

Зафиксировать прибыль при продаже актива — не единственная возможность при инвестировании в недвижимость. Пока квартира набирает цену, ее можно выгодно сдавать, причем найти арендатора проще для жилья, расположенного в хорошем жилом комплексе, с качественным, хотя и необязательно дорогим ремонтом. В Калуге рыночная стоимость аренды однокомнатной квартиры может достигать 30 тыс. рублей в месяц, а двухкомнатной — 45 тыс. рублей.

Вы решили инвестировать в недвижимость?

Следующий вопрос — как грамотно выбрать объект? Ведь, как инвестор, вы хотите выполнения трех условий: соблюдение сроков сдачи, параметры объекта должны соответствовать заявленным ранее, репутация объекта должна работать на его ликвидность, чтобы в случае необходимости такую квартиру можно было легко продать. 

Покупатель сегодня очень придирчиво исследует своего застройщика. Когда он принимает решение о покупке квартиры на первичном рынке, то он самостоятельно проводит и тщательное исследование рынка, и своего рода аудит. Дополнительным преимуществом является ситуация, когда у застройщика имеется солидный финансовый партнер, кредитующий возведение новых объектов. Это одна из самых важных предпосылок к тому, чтобы строительство шло в соответствии с графиком, чтобы темпы строительства не зависели от темпов реализации квартир.

Вложение денег в квартиры бизнес-класса имеет преимущество по сравнению с эконом-классом — спрос более стабильный, предложений меньше. Покупатель комфортного жилья меньше зависит от развития ипотеки и незначительных колебаний основных экономических показателей: уровня инфляции, курсов основных валют, платежного баланса. Поэтому важно, чтобы приобретаемое вами жилье оказалось таким же, как описано в проекте: технологии, планировки, инженерные системы и общественная инфраструктура должны соответствовать жестким критериям бизнес-класса. А это может обеспечить только репутация и опыт застройщика.

Стоимость квартиры на вторичном рынке

Прирост стоимости объекта жилой недвижимости происходит в три этапа. Первая цена, с которой застройщик выходит на продажи объекта, — самая низкая: идет прощупывание рынка, самого объекта, по сути, нет — продается только проект, подкрепленный репутацией застройщика. После начала продаж цена корректируется не слишком значительно — с поправкой на инфляцию или спрос. Второй этап — ввод дома в эксплуатацию. Теперь объект построен, для покупателя речь идет не о переуступке прав по договору, а о праве собственности. Объект недвижимости — квартира — получает конкретное материальное воплощение и даже паспорт БТИ. На втором этапе стоимость объекта может вырасти на 30 %. Ситуация меняется, если рядом тот же застройщик строит следующую очередь строительства: спрос на уже построенные квартиры неизменно будет ниже, что приведет к коррекции их рыночной стоимости. И третий этап — когда большинство квартир в доме уже отремонтировано и заселено, а сама новостройка стала объектом вторичного рынка. Определяющим тут, конечно, будет не общее количество соседей, а полноценно функционирующая инфраструктура: запущенные лифты, хорошая управляющая компания, работающие инженерные системы, благоустроенная территория, связь с городом. 

Из понимания этого процесса вытекают простейшие рекомендации для инвестора: выбирайте такой проект, который будет максимально быстро построен и готов к полноценному проживанию. Только так можно опередить инфляцию и колебания курса рубля. Поэтому так осторожно надо относиться к новостройкам эконом-класса: рядом всегда будет более дешевое предложение, а никакого стимула побыстрее обеспечить достойное качество жизни новоселам у застройщика нет. С комфорт-классом ситуация другая. чтобы оправдать более высокую цену квадратного метра, необходимо строго соблюдать сроки строительства и к моменту ввода в эксплуатацию получить идеальную картинку. Поэтому можно считать, что второй и третий этап роста цены складываются в один, а, значит, прирост реальной стоимости будет максимальным.